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Comment se déroule un achat sur plan (VEFA) ?

06/03/2020
Catégorie : Immobilier

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Comment se déroule un achat sur plan (VEFA) ?

À l’image de tout autre investissement immobilier, une Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) se traduit par un acte notarié, engageant le promoteur à vous livrer le bien, défini précisément sur la base d’un plan et de documents descriptifs. Très encadrée par la loi, la VEFA est couverte par des règles précises et de solides garanties.

Le cadre réglementaire d’une VEFA

La loi du 3 janvier 1967 fixe les règles d’une VEFA de manière à présenter un avantage pour chaque partie :

  • Le promoteur peut financer son projet et le commercialiser
  • L’acquéreur bénéficie d’un paiement échelonné et de garanties – tant au niveau de la livraison que de la construction elle-même (garantie biennale et décennale, assurances…)

Les obligations du promoteur

En application de cette loi, une fois le contrat signé, le promoteur a plusieurs obligations à tenir :

  • Le respect de la conformitépar rapport à ce qui doit être réalisé. Une non-conformité est une absence (non-façon soumise à une expertise judiciaire et, le cas échéant, potentiellement condamnable au versement de dommages-intérêts ou d’une baisse de prix) ou une différence (au niveau de la contenance et de la clause « par équivalent »).
  • L’appréciation de la conformité. Elle se fait sur la base des documents contractuels (notice descriptive, documents publicitaires).
  • Le respect du délai d’édification. Traditionnellement, sur ce point, le promoteur dispose d’une certaine latitude, car le contrat prévoit de nombreuses causes de suspension pour offrir un délai assez large.
  • Les garanties. La garantie de bonne fin (articles L 261-10 et suivants), d’achèvement et de remboursement (article R 261-23 du code de la construction et de l’habitation – CCH), ainsi que les garanties relatives aux dommages (garantie des vices apparents, la biennale et la décennale) et les assurances (Assurance Dommage-Ouvrage et Assurance Responsabilité Civile).

Les obligations de l’acquéreur

La seule obligation de l’acquéreur après la signature du contrat est d’honorer les différents paiements : en cas de retard, il peut être amené à payer des indemnités, dans la limite de 10 % du prix. Par contre, le promoteur ne peut pas demander des versements anticipés.

L’échelonnement des paiements est prévu par la loi et ne peut dépasser :

  • 35 % du montant total lors de l’achèvement des fondations.
  • 70 % du montant total lors de la mise hors d’eau.
  • 95 % du montant total lors de l’achèvement.

Les 5 % restants seront théoriquement versés lors de la livraison du logement, mais peuvent être consignés, s’il y a des réserves.

Les grandes étapes de la vente sur plans

Pour réaliser un investissement sur plans, voici les grandes étapes à suivre :

  • Aller sur place pour « évaluer » l’environnement à proximité: la présence de commerces, le voisinage, les écoles…
  • Rédiger un contrat de réservation avec le promoteur, en précisant les éléments essentiels (descriptif du bien, prix de vente, calendrier…). Idéalement, il faudrait le faire rédiger par un notaire qui vérifiera les différents points de droit.
  • Établir l’acte de vente définitif devant un notaire, avec les mentions obligatoires – à savoir, la description détaillée du logement, le prix et l’échelonnement des paiements, la date d’achèvement et le mois de livraison. Enfin, il doit faire mention des différentes garanties prévues par la loi.
  • Réceptionner le logement par un procès-verbal sur lequel figurent les réserves ou malfaçons observées.
  • Obtenir les clés et devenir (définitivement) propriétaire du bien. Cette date marque aussi le début des garanties de dommages.

Pour vous accompagner dans cette aventure immobilière sur plan, n’hésitez pas à vous tourner vers un spécialiste du cabinet Bertrand-Demanes !

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Sources :
https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-fonctionne-lachat-sur-plan
https://edito.selogerneuf.com/conseils-d-experts/acheter/comment-se-deroule-le-paiement-d-un-logement-neuf-en-vefa-article-22287.html
https://www.village-justice.com/articles/vente-futur-achevement-regles-generales,14187.html

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