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Acheter un logement neuf pour le louer, c’est payer un peu plus cher au mètre carré pour obtenir un bien sans travaux, très économe en énergie, couvert par des garanties solides et assorti de frais d’achat réduits. Depuis 2026, c’est aussi le terrain naturel du dispositif Jeanbrun, qui a pris la suite du Pinel avec une logique nouvelle : l’amortissement du logement.
Cette page fait le point sur les vrais avantages du neuf en 2026, les garanties qui protègent l’acheteur, l’avantage fiscal disponible, et les points à vérifier avant de signer. Car le neuf n’est pas toujours le meilleur choix : dans l’ancien rénové, le déficit foncier fait souvent mieux. Tout dépend de votre situation.
Règles applicables en 2026
- 2 à 3 %de frais de notaire, contre 7 à 8 % dans l’ancien
- 10 ansde garantie décennale sur la structure, après la garantie d’un an et la biennale
- 3,5 à 5,5 %d’amortissement par an avec le dispositif Jeanbrun, sur 80 % du prix
- RE2020la réglementation environnementale des logements neufs depuis 2022
Sources : loi de finances pour 2026, article 47 ; articles 1601-3, 1642-1, 1792 et suivants du Code civil ; article 1383 du Code général des impôts.
Des économies dès l’achat
Des frais de notaire réduits
Dans le neuf, les frais d’acquisition représentent environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien depuis la hausse des droits de mutation. Sur 250 000 €, l’écart dépasse 13 750 €.
Aucun travaux
Le logement est habitable et louable dès la livraison. Pas de chantier à piloter, pas de devis qui dérapent, pas de mois de loyers perdus pendant les travaux.
Des charges d’énergie faibles
Isolation renforcée, chauffage performant, étanchéité à l’air contrôlée : la facture du locataire est basse, ce qui facilite la location et limite la rotation.
Des charges de copropriété maîtrisées
Les premières années, l’immeuble neuf demande peu d’entretien. Les charges restent en général plus faibles que dans une copropriété ancienne, qui doit financer ravalements et mises aux normes.
Une taxe foncière allégée
Les constructions neuves sont exonérées de taxe foncière pendant deux ans. Attention : la commune peut limiter cette exonération, il faut vérifier son taux localement.
Un paiement étalé
En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous payez au fil du chantier, par appels de fonds encadrés par la loi, et non en une fois.
Un logement aux dernières normes, à l’abri du calendrier du DPE
Les logements neufs dont le permis de construire est déposé depuis 2022 respectent la réglementation environnementale RE2020, qui a succédé à la RT2012. Elle fixe des exigences de sobriété énergétique, de confort d’été et, c’est nouveau, de bilan carbone de la construction. Ces logements obtiennent les meilleures étiquettes du diagnostic de performance énergétique.
C’est un avantage décisif pour un bailleur. La loi Climat et résilience interdit progressivement de louer les logements les plus énergivores :
| Étiquette DPE | Interdite à la location à partir du |
|---|---|
| G | 1er janvier 2025 |
| F | 1er janvier 2028 |
| E | 1er janvier 2034 |
Un appartement neuf échappe à ce calendrier pour des décennies. Dans l’ancien, ce sont souvent des dizaines de milliers d’euros de travaux à prévoir, que le déficit foncier permet heureusement de rendre fiscalement efficaces.
De réelles garanties pour l’acheteur
Acheter sur plan peut inquiéter : on signe pour un logement qui n’existe pas encore. La loi encadre pourtant très strictement la VEFA, et l’acheteur bénéficie de garanties qu’aucun achat dans l’ancien n’offre.
La garantie financière d’achèvement
Le promoteur doit justifier d’une garantie, en général bancaire, qui assure la fin du chantier même s’il fait défaut. Elle est mentionnée dans l’acte de vente.
La garantie de parfait achèvement
Pendant un an après la réception, le constructeur doit réparer tous les désordres signalés, qu’ils figurent dans les réserves ou qu’ils apparaissent ensuite, sauf usure normale ou mauvais entretien.
La garantie biennale
Pendant deux ans après la réception, elle couvre les équipements dissociables du bâti : radiateurs, ballon d’eau chaude, volets, robinetterie, portes intérieures.
La garantie décennale
Pendant dix ans, elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent inhabitable : fissures structurelles, infiltrations, défauts de toiture.
La garantie des vices apparents
Les défauts visibles peuvent être signalés jusqu’à un mois après la prise de possession, même s’ils n’ont pas été notés à la livraison. L’action en justice doit être engagée dans l’année qui suit.
La garantie d’isolation phonique
Pendant un an après la prise de possession, le vendeur répond du respect des exigences d’isolation acoustique.
S’y ajoute l’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, qui préfinance les réparations relevant de la garantie décennale sans attendre de décision sur les responsabilités. Pour savoir comment se déroulent les étapes entre la réservation et la remise des clés, voir notre page après la signature du contrat de réservation.
L’avantage fiscal du neuf en 2026 : le dispositif Jeanbrun
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les propriétaires qui en bénéficient déjà conservent leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement, y compris en cas de prorogation (voir notre guide de la loi Pinel), mais aucun nouvel achat n’y ouvre droit. Depuis le 21 février 2026, le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, prend le relais.
Le principe change : au lieu d’une réduction d’impôt, vous déduisez chaque année de vos loyers un amortissement de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % de 80 % du prix d’achat, selon que vous louez en loyer intermédiaire, social ou très social. En échange, vous louez nu pendant 9 ans, comme résidence principale du locataire, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés.
| Niveau de loyer | Taux par an | Plafond annuel par foyer |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Un T2 neuf de 45 m² à Nantes, acheté 250 000 € et loué au plafond intermédiaire de la zone A, soit 739 € par mois. Base amortissable : 200 000 €. Amortissement : 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €.
Sans crédit, les loyers de 8 868 € par an, moins 1 500 € de charges, sont presque entièrement effacés : il ne reste que 368 € imposables. Pour un foyer dans la tranche à 41 %, l’économie atteint 4 074 € par an d’impôt et de prélèvements sociaux (17,2 %). Avec un crédit, les intérêts réduisent encore les loyers imposables, et l’amortissement peut créer un déficit déductible du revenu global, jusqu’à 10 700 € par an.
L’amortissement n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. En contrepartie, les amortissements déduits sont repris dans le calcul de la plus-value à la revente. Le dispositif Jeanbrun exclut la location aux ascendants et descendants, que le Pinel autorisait. Calculez votre cas avec notre simulateur Jeanbrun neuf et votre loyer maximum avec notre page calcul du loyer Jeanbrun.
Neuf ou ancien rénové : comment choisir ?
| Critère | Neuf (Jeanbrun) | Ancien rénové (déficit foncier) |
|---|---|---|
| Prix au m² | Plus élevé, souvent 20 à 30 % de plus | Plus bas, mais travaux à ajouter |
| Frais d’acquisition | 2 à 3 % | 7 à 8 % |
| Performance énergétique | Excellente, aucune obligation à venir | Dépend des travaux réalisés |
| Loyer | Plafonné | Libre |
| Avantage fiscal | Régulier : amortissement chaque année | Concentré : travaux déduits les premières années |
| Engagement | 9 ans de location nue | Location nue jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation |
| Premiers loyers | À la livraison, souvent 18 à 24 mois après la signature | Après les travaux, souvent quelques mois |
| Garanties | Parfait achèvement, biennale, décennale | Décennale sur les travaux réalisés par des artisans |
Le neuf convient bien à un investisseur qui veut un placement simple, sans gestion de travaux, et un avantage fiscal régulier sur la durée, surtout s’il est imposé à 30 % ou plus et a déjà des revenus fonciers. L’ancien rénové en déficit foncier convient mieux à qui veut un loyer libre et une économie d’impôt rapide. Notre comparatif chiffré : Jeanbrun dans l’ancien ou déficit foncier.
Six points clés à analyser avant de se lancer
- L’emplacementLe dispositif Jeanbrun n’a plus de zonage : on peut acheter partout, y compris là où la demande locative est faible. Sans locataire, l’avantage fiscal ne sert à rien.
- Le loyer plafonnéComparez le plafond au loyer de marché du quartier. Plus l’écart est grand, plus le manque à gagner rogne l’économie d’impôt.
- Le prix au m²Le neuf coûte plus cher que l’ancien. Comparez le prix du programme avec les ventes récentes de logements neufs et récents du secteur, pas avec la plaquette.
- Le promoteurSolidité financière, qualité des livraisons passées, prestations réelles : un bon programme commence par un bon constructeur.
- La fiscalité des loyersLes revenus fonciers sont imposés à votre tranche, jusqu’à 45 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. L’amortissement Jeanbrun sert justement à neutraliser cette imposition.
- La reventeLes amortissements déduits augmentent la plus-value imposable, avant les abattements pour durée de détention. Prévoyez votre horizon dès le départ, voir calculer une plus-value.
Et pour votre résidence principale ?
Le neuf garde aussi des atouts pour se loger : frais de notaire réduits, logement économe, garanties de construction. Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro est ouvert à l’achat de tous les logements neufs, appartements et maisons, sur tout le territoire, sous conditions de ressources et pour une première acquisition. Dans certains quartiers prioritaires de la ville, une TVA réduite peut aussi s’appliquer à l’achat d’une résidence principale, sous conditions de ressources. Les conditions précises se vérifient auprès de votre banque et du promoteur.
Comment nous vous accompagnons dans le neuf
- Un bilan de votre situationTranche d’imposition, revenus fonciers, épargne et horizon : nous vérifions que le neuf est la bonne stratégie, ou s’il vaut mieux viser l’ancien rénové.
- La sélection du programmeNous auditons les programmes de Nantes, Rennes et Angers : emplacement, prix au m², loyer réaliste au regard des plafonds, qualité du promoteur.
- La simulation complèteLoyers, charges, amortissement, impôt, effort d’épargne et revente, avec vos propres chiffres.
- Le suivi jusqu’aux clésContrat de réservation, acte chez le notaire, appels de fonds, livraison et réserves, puis mise en location.
Voir nos programmes immobiliers neufs et nos pages Jeanbrun à Nantes, Rennes et Angers. Notre rémunération est versée par le promoteur et elle est comprise dans le prix public de vente. Le premier rendez-vous est offert.
Nous comparons pour vous neuf et ancien rénové, à partir de votre avis d’impôt, sur place ou en visio.
Questions fréquentes sur l’immobilier neuf
Quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?
Des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % du prix, aucun travaux, une très bonne performance énergétique qui met le logement à l’abri des interdictions de louer, des garanties de construction (parfait achèvement, biennale, décennale) et, pour un investisseur, l’amortissement du dispositif Jeanbrun.
Peut-on encore investir en Pinel ?
Non. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouveaux achats. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun prend le relais dans le neuf. Les investisseurs Pinel en cours gardent leur avantage jusqu’à la fin de leur engagement.
Le neuf est-il exonéré de taxe foncière ?
Les constructions neuves sont exonérées de taxe foncière pendant deux ans à compter de leur achèvement, mais la commune peut limiter cette exonération. Il faut vérifier la règle locale.
Quelles garanties protègent l’acheteur d’un logement neuf ?
La garantie financière d’achèvement pendant le chantier, puis la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans), la garantie décennale (10 ans), la garantie des vices apparents et la garantie d’isolation phonique, complétées par l’assurance dommages-ouvrage.
Combien rapporte un investissement neuf avec le dispositif Jeanbrun ?
Tout dépend du prix, du loyer et de votre tranche. Pour un T2 à 250 000 € à Nantes, l’amortissement de 7 000 € par an peut effacer presque tous les loyers imposables, soit plus de 4 000 € d’impôt et de prélèvements sociaux en moins par an pour un foyer à 41 %.
Neuf ou ancien : que choisir ?
Le neuf pour la simplicité, l’absence de travaux et un avantage fiscal régulier ; l’ancien rénové en déficit foncier pour un loyer libre et une économie d’impôt rapide. Le bon choix dépend de votre tranche d’imposition, de vos revenus fonciers et de votre horizon.
- Financer votre investissement locatif
- Calculer la rentabilité locative
- Après le contrat de réservation
- Les assurances de votre bien locatif
- Investir en couple
- Que faire après une défiscalisation ?
Sources : Code civil (VEFA, garanties de construction) ; article 1383 du Code général des impôts (exonération de taxe foncière) ; loi Climat et résilience du 22 août 2021 ; loi de finances pour 2025 (prêt à taux zéro) ; loi de finances pour 2026, article 47 (statut du bailleur privé) ; BOFiP, plafonds de loyer 2026.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
Un guide donne les règles. Un rendez-vous les applique à vos revenus, votre impôt et votre projet, chiffres à l'appui.
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