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FOCUS sur l’investissement immobilier locatif en 2017

07/11/2017
Catégorie : Immobilier

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Pourquoi l’investissement locatif est-il aujourd’hui si important en France ?

Le marché immobilier dans son ensemble en 2017 bat des records avec +17% cette année de mises en construction, les transactions immobilières seront selon les estimations très importantes (environ 910 000). Sur cette même année, la part des investissements locatif sur les logements construits représente 16,3%.

Par ailleurs, selon l’Insee, 7,6 % des ménages sont propriétaires d’au moins un logement mis en location.

L’immobilier est l’investissement privilégié des français pour 70% d’entre eux, l’assurance vie, l’épargne sécurisée et les marchés financiers ne représentant que 30% à eux trois.

Mais pourquoi les français privilégient-ils l’investissement locatif ?

Deux motivations :

  • Le niveau des taux
  • Les dispositifs fiscaux mis en place par le gouvernement

Selon Nicolas Pécourt, Directeur de la Communication et RSE au crédit foncier, le niveau des taux, qui apporte une puissante solvabilité aux ménages. En effet fin 2016 (pour une même mensualité et une même durée), un particulier emprunte 33% de plus que fin 2008.

Le dispositif de défiscalisation Pinel, quant à lui, fonctionne très bien et permet une réduction d’impôt jusqu’à 6000€ par an.

Quel est le profil des investisseurs immobiliers ?

Aujourd’hui, beaucoup de français particuliers privilégient l’investissement locatif, mais quel est leur profil ?

Selon l’étude du crédit foncier concernant les motivations des français pour un investissement locatif datant de septembre 2017, l’âge moyen pour ce type d’opération est de 45 ans. Les plus de 40 ans représentant la grosse majorité des investisseurs.

Leur revenu annuel médian s’élèverait à 70 300 euros. De fortes disparités entre les régions existent néanmoins.

73% des investisseurs réalisent leur opération immobilière à deux, sont mariés, pacsés ou en union libre.

Concernant la typologie des biens achetés, 92% des opérations se concentrent sur les appartements, contre 8% pour les maisons. Les T2 et les T3 représentants à eux deux 71% des achats en 2017. Le bien le plus vendu étant le T2 d’une surface moyenne de 45 m2.

Le coût médian d’une opération s’élève à 168 000 euros au 1er semestre 2017 pour une durée d’emprunt moyenne de 20 ans et 5 mois avec peu ou pas d’apport pour la majorité des opérations.

Quelles sont les motivations des investisseurs dans l’immobilier neuf ?

Concernant l’immobilier neuf, la motivation première est fiscale (pour 65% des investisseurs), vient ensuite le souhait de se constituer un patrimoine (44%) puis le désir de disposer d’un revenu complémentaire pour les années à suivre (37%).

Par ailleurs, près de la moitié des investisseurs ayant déjà réalisé un investissement locatif dans le neuf prévoient de revendre leur bien.

Les critères à prendre en compte pour un investissement immobilier locatif

Si la motivation de l’investisseur est fiscale, dans le but de revendre le bien avec une plus-value, il faudra privilégier les villes aux évolutions de prix assez fortes.

Si la motivation est d’acquérir un bien qui sera à terme une résidence principale, ou bien transmis à ses descendants (ou ascendants), il faut réfléchir aux perspectives de long terme perspectives démographiques et d’infrastructures.

Les zones géographiques sont elles aussi à étudier ; aujourd’hui l’île de France concentre 19% de l’investissement locatif.

Par ailleurs, l’Occitanie, la Nouvelle Aquitaine, la région PACA et Auvergne-Rhône-Alpes représentent à elles quatre 63% de l’investissement locatif.

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