Location meublée

L’immobilier locatif en location meublée en un coup d’oeil 

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Les revenus issus de la location meublée de vos biens appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Quelles sont les caractéristiques des statuts de loueur en meublé professionnel et du loueur en meublé non professionnel ? Quelles sont les conditions à remplir afin de pouvoir en bénéficier, et quels avantages fiscaux offrent-ils ?

Quelle différence entre location vide et location meublée ? Quelles conditions pour louer en meublé ?

La location meublée est la mise à disposition d’un local d’habitation comprenant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015).

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Etagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP comment ca marche ? Quels sont les biens concernés ?

Le statut LMNP vous assure une pérennité des revenus locatifs, et permet d’amortir votre bien afin de diminuer voire supprimer la fiscalité des loyers perçus.

Est considéré comme non professionnel si au moins une des conditions suivantes n’est pas remplie (sinon il est considéré comme loueur professionnel) :

1. Les recettes annuelles de l’activité de location dépassent 23 000 €.

2. Les recettes annuelles de l’activité de location excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.).

Mis en application en 1949, le LMNP est un loueur ne remplissant pas toutes les conditions du Loueur Meublé Professionnel.

LMNP fiscalité ? Quel régime d’imposition choisir ? 

Le régime micro-BIC pour la location meublée

C’est le régime par défaut lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs aux plafonds. Attention, les règles ont changé récemment :

1. Pour la location meublée longue durée (classique) : Le plafond est de 77 700 €. Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers.

2. Pour les meublés de tourisme non classés (type Airbnb) : Le plafond est abaissé à 15 000 €. L’abattement forfaitaire est réduit à 30% (alignement sur la location nue).

3. Pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : Le plafond est de 188 700 € avec un abattement de 71% (ou 92% dans certaines zones tendues spécifiques).

(Aucune charge réelle ne peut être déduite en Micro-BIC, seul l’abattement s’applique).

Le régime réel pour la location meublée

Régime qui s’applique de plein droit lorsque les recettes locatives dépassent les seuils du Micro-BIC, ou sur option. Ce régime permet d’imputer sur les loyers la totalité des dépenses réelles. Si un déficit est constaté, celui-ci est reportable et déductible des bénéfices de même nature (BIC location meublée) pendant 10 ans. Cela conduit, dans la plupart des cas, à des revenus locatifs nets d’impôt pendant plusieurs années.

Quelles sont les charges déductibles des revenus de la location meublée ?

En location meublée au régime réel (et non au micro-bic), l’intégralité des charges engagées au titre de l’activité sont déductibles :

• les frais d’établissement (publicité, annonces, prospection, …)
• les dépenses fixes (abonnement électricité, téléphone, internet)
• la cotisation foncière des entreprises (CFE), voire la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
• l’assurance pour loyers impayés
• les frais liés à la comptabilité (dont une partie peut vous être remboursée sous forme de réduction d’impôts en cas d’adhésion à un centre de gestion agréé).
• les frais d’acquisition (honoraires du notaire, commissions de l’agence immobilière, …). Possibilité de les intégrer dans le coût de l’immobilisation.
• les intérêts d’emprunt
• la taxe foncière ou d’habitation,
• les charges de copropriété non supportées par le locataire (honoraire du syndic..)

Quels sont les avantages de la LMNP ?

Le principe du LMP

Le statut de LMP concerne les gros investisseurs respectant les conditions de la location meublée. Il implique une professionnalisation de l’activité avec des conséquences sociales et fiscales distinctes.

Les conditions du LMP

Deux conditions doivent être remplies pour acquérir ce statut :

• Les recettes annuelles générées par la location (avec les charges) doivent être de 23.000 € minimum.
• Elles doivent représenter au moins 50% des revenus du foyer fiscal.

Les avantages fiscaux du LMP

• Imputation des déficits : Le déficit peut s’imputer sur le revenu global du foyer (et non plus seulement sur les revenus BIC), ce qui est un avantage puissant.
• Plus-values professionnelles : Exonération totale possible de la plus-value après 5 ans d’activité si les recettes sont inférieures à 90 000 € (et partielle jusqu’à 126 000 €).
• IFI : Le bien peut être exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière s’il est considéré comme un bien professionnel (sous conditions strictes).
• Charges Sociales : Attention, le LMP est généralement affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Les cotisations sociales sont plus élevées (env. 35-40% du bénéfice) que les prélèvements sociaux du LMNP.

Quelles sont les démarches préalables à effectuer pour débuter son activité de location meublée ?

Professionnel ou non, vous devez vous immatriculer dans les 15 jours suivant le début d’activité (généralement la date d’achat ou de mise en location).

• Où ? Exclusivement via le Guichet Unique (INPI) qui remplace les anciens centres de formalités.

• Pourquoi ? Pour obtenir votre numéro SIRET indispensable pour déclarer vos revenus, et indiquer votre régime d’imposition (réel ou micro).

• Le Guichet Unique centralise les informations pour l’INSEE et l’administration fiscale.

Quel est le fonctionnement fiscal de la location meublée ?

Comment ne pas payer d’impôt en location meublée ?

 

L’amortissement d’un bien en location meublée LMNP

L’amortissement permet au propriétaire de réduire l’assiette de son imposition, en prenant en compte l’usure du bien et du mobilier.

Dans le cas où le régime réel a été choisi, l’amortissement est la principale force de la location meublée. C’est grâce à ce mécanisme comptable que les loueurs ne paient que très peu d’impôt sur une longue période. Concrètement, l’amortissement est une charge « non décaissée » (fictive) qui vient réduire le résultat fiscal. Si les charges + amortissements = loyers, le résultat imposable est de 0 €.

LE PRODUIT DU MOMENT : LA COLOCATION (MEUBLÉE)

La vie en colocation est en plein développement ! Ce phénomène ne concerne plus que les étudiants, mais désormais aussi en grande partie les salariés, voire même les retraités, tentés par la colocation pour des raisons économiques, sociales et matérielles. Nous proposons aujourd’hui des projets d’investissements immobiliers, clé en main, orientés vers la colocation meublée haut de gamme.

La colocation

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