Barème 2027 : l’impôt suit l’inflation, le plafond du déficit foncier ne la suit pas

Barème 2027 : l’impôt suit l’inflation, le plafond du déficit foncier ne la suit pas

Le projet de loi de finances 2027 relève le barème de l’impôt sur le revenu de 2,1 %. Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global reste quant à lui à 10 700 € par an, le même montant depuis 1993. Pour un bailleur, cet écart dit plus de choses que l’indexation elle-même. Voici ce que j’en pense, et ce que je conseille en rendez-vous.

Ce qui est voté, ce qui ne l’est pas encore

Les députés ont adopté l’article sur l’indexation du barème le 15 octobre, en première lecture, et rejeté les amendements qui voulaient la limiter. Le Sénat doit encore se prononcer, puis le texte doit être publié. Rien n’est donc définitif.

Si le texte passe tel quel, la tranche à 30 % s’appliquera au-delà de 30 200 € par part, contre 29 579 € aujourd’hui, et ce barème s’appliquera aux revenus 2026 que vous déclarerez au printemps 2027. À revenus égaux, votre impôt baisse un peu. Si vos revenus ont augmenté au même rythme que l’inflation, il ne bouge presque pas. J’ai détaillé les tranches dans notre calcul de tranche d’imposition, qui vous donne la vôtre en deux minutes.

Pourquoi l’indexation n’est pas une bonne nouvelle pour un bailleur

L’indexation empêche seulement de payer plus d’impôt à cause de l’inflation. Elle ne fait rien gagner. Pour un propriétaire bailleur, trois choses ne bougent pas :

• les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les revenus fonciers, quelle que soit votre tranche ;
• les loyers avancent moins vite que les prix : l’indice de référence des loyers progresse de 1,57 % sur un an au troisième trimestre 2026 ;
• le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global reste à 10 700 € par an.

C’est ce troisième point qui m’intéresse. Ce plafond de base n’a jamais été revalorisé. La seule exception est temporaire : il passe à 21 400 € quand les travaux font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe D ou mieux, avec un DPE avant et après. Ce rehaussement est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Les prix, eux, ont beaucoup monté depuis 1993, et le coût des travaux encore plus vite ces dernières années. Chaque année, 10 700 € couvrent donc une plus petite partie d’une vraie rénovation.

Comment je travaille avec un plafond qui rétrécit

Le déficit foncier reste à mes yeux le meilleur levier fiscal d’un bailleur qui achète dans l’ancien. Mais il faut le monter en connaissant ses règles, pas en espérant que tout passe la première année.

Le mécanisme est simple. Les travaux d’entretien et d’amélioration se déduisent de vos loyers. Si le résultat est négatif, la part due aux travaux s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste, et la part due aux intérêts d’emprunt, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sinon l’avantage est repris.

Concrètement, voici ce que je conseille :

• Ne pas viser le plafond, viser le bon chantier. Un bien qui demande 40 000 € de travaux ne devient pas mauvais parce que tout ne passe pas la première année. Le report sur les loyers suivants vaut souvent plus que l’imputation immédiate, parce qu’il efface aussi les prélèvements sociaux, à condition d’avoir des loyers pour l’absorber et de l’avoir chiffré dès le départ.
• Ne pas courir après les 21 400 €. Le plafond majoré double ce qui s’impute sur le revenu global, mais cette imputation n’efface que l’impôt sur le revenu. Le même déficit reporté sur vos loyers efface aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de tranche, 10 700 € de déficit économisent 3 210 € sur le revenu global, contre 5 050 € sur les loyers futurs. Je fais toujours les deux calculs avant de viser le plafond majoré.
• Étaler les paiements quand c’est possible. Ce qui compte, c’est l’année où les factures sont payées. Un chantier réglé sur deux années civiles peut utiliser deux fois le plafond.
• Compter avec votre tranche réelle. À 30 %, chaque euro imputé sur le revenu global vous fait économiser 30 centimes d’impôt. Sur les revenus fonciers, il faut y ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux. Les deux calculs ne donnent pas le même résultat, et c’est là que se joue l’intérêt de l’opération.

Sur un de nos exemples à Nantes, 40 000 € de travaux pour un foyer imposé à 41 % effacent 18 704 € d’impôt la première année, et 21 439 € au total avec le report. Ce chiffre dépend de la tranche, des loyers et du calendrier des travaux, et il disparaît si le bien n’est pas loué assez longtemps. Il ne vaut pas pour toutes les situations. Pour la méthode complète, voyez notre page sur l’investissement dans l’ancien.

Ce que j’en pense

L’indexation du barème, c’est le minimum : l’État évite de vous prendre plus parce que les prix montent. Le vrai sujet pour un bailleur, c’est le plafond de 10 700 € figé depuis plus de trente ans, et personne ne propose de le relever. Je n’attendrais donc pas un geste de la loi de finances pour lancer un projet. Ce qui baisse vraiment l’impôt, ce sont des travaux bien placés dans le temps et le bon régime fiscal, calculés sur vos chiffres à vous. Un placement se choisit sur ses vrais chiffres, pas sur une annonce de budget.

Questions fréquentes

Le nouveau barème s’applique-t-il dès 2027 ?

Il s’appliquera à l’impôt calculé en 2027 sur vos revenus 2026, si la loi de finances est adoptée avec cet article. Tant que le texte n’est pas publié, c’est le barème actuel qui sert de référence.

Le plafond de 10 700 € s’applique-t-il par bien ou par foyer ?

Par foyer fiscal et par an, tous biens loués nus confondus. Avoir deux biens en travaux la même année ne double pas le plafond.

Que se passe-t-il si je vends le bien deux ans après les travaux ?

Le déficit imputé sur votre revenu global est repris : il faut louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Le calendrier de revente se prévoit donc avant de lancer le chantier.

Sources : Assemblée nationale, compte rendu du 15 octobre 2026 ; BOFiP, imputation des déficits fonciers ; Légifrance, article 156 du code général des impôts ; Insee, indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026.

Cet article est publié à titre d’information et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.