DPE 2027 : le coefficient électrique baisse, votre étiquette monte

DPE 2027 : le coefficient électrique baisse, votre étiquette monte

Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août, abaisse de 1,9 à 1,7 le facteur de conversion de l'électricité utilisé dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il entre en vigueur le 1er janvier 2027. Pour un propriétaire bailleur dont le logement est chauffé à l'électricité, cela peut suffire à changer d'étiquette sans poser un seul panneau isolant.

Ce que change concrètement ce coefficient

Le DPE ne mesure pas votre consommation électrique en euros. Il convertit l'énergie finale consommée en énergie primaire, c'est-à-dire la quantité d'énergie qu'il a fallu produire en amont pour que 1 kWh arrive dans votre logement. Ce coefficient était de 2,3 jusqu'à fin 2025. Il est passé à 1,9 le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 le 1er janvier 2027.

Mécaniquement, un logement chauffé à l'électricité affichera une consommation d'énergie primaire plus faible, alors que rien n'a changé dans le bâti. Il peut donc franchir un seuil et gagner une classe. Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader. Selon le dossier de consultation publique, de l'ordre de 300 000 logements pourraient ainsi sortir du statut de passoire énergétique. Les biens chauffés au gaz ou au fioul ne sont pas concernés, ou très marginalement. Seule leur consommation électrique annexe, un ballon d'eau chaude électrique par exemple, profite du nouveau calcul, et cela suffit rarement à changer de classe.

Si votre DPE est en cours de validité, vous pourrez télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l'observatoire de l'ADEME, sans refaire intervenir de diagnostiqueur. Si votre DPE date d'avant le 1er juillet 2021, la question ne se pose pas : il n'est de toute façon plus valable, et il faut en faire établir un nouveau.

Pourquoi ça compte vraiment pour un bailleur

Le calendrier réglementaire rend cette réforme très concrète. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, ni d'un renouvellement, ni d'une tacite reconduction. Les logements classés F seront soumis à la même règle à partir du 1er janvier 2028, soit dans quinze mois. Les logements classés E suivront en 2034.

Les loyers des biens classés F et G sont par ailleurs gelés depuis le 24 août 2022. Pas d'indexation en cours de bail, pas de revalorisation au renouvellement, même quand le loyer est manifestement sous-évalué.

Un bien qui passe de F à E grâce au nouveau coefficient échappe donc à l'interdiction de 2028, puisque la classe E n'est visée qu'en 2034. Il retrouve aussi la possibilité d'indexer son loyer. Sur plusieurs années, l'écart de revenus devient significatif, sans parler de l'effet sur la valeur à la revente. Les études de marché associent un gain de valeur à chaque classe gagnée, mais ce chiffre s'apprécie au cas par cas selon la localisation et le type de bien.

Un point à ne pas négliger : le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021. Si l'étiquette annoncée est erronée, le bailleur ou le vendeur engage sa responsabilité. Une attestation de reclassement mal appliquée peut donc se retourner contre vous. Vérifiez la date et la validité de votre DPE avant de considérer que la mise à jour gratuite vous concerne.

Ce que nous faisons avec nos clients avant le 1er janvier 2027

Depuis cet automne, nous faisons systématiquement le même exercice en rendez-vous : repérer dans le patrimoine locatif de nos clients les biens chauffés à l'électricité classés F, G ou en limite basse de E. Ce sont eux qui ont le plus à gagner à la réforme, et le plus à perdre si personne ne vérifie rien.

Sur les dossiers que nous suivons, on voit revenir deux situations bien différentes. Dans la première, le propriétaire a un DPE classé F établi après juillet 2021, avec un chauffage électrique. Il pourra télécharger l'attestation en janvier, passer en E, indexer de nouveau son loyer et sortir du champ de l'interdiction de 2028. Sans un euro de travaux. Dans la seconde, le logement est classé G et chauffé au gaz. La réforme ne change rien pour lui et il reste sous le coup de l'interdiction déjà en vigueur. Confondre les deux cas serait une erreur coûteuse.

Notre recommandation : avant la fin 2026, vérifiez la date, la validité et le mode de chauffage de chaque DPE de votre parc locatif. Sur un portefeuille de cinq biens, comptez deux heures. Ce temps peut vous éviter d'avoir à lancer des travaux dans l'urgence en 2027 ou 2028, au moment où les artisans et les dispositifs d'aide seront les plus sollicités.

Dernier point, que nous signalons toujours : la réforme améliore l'étiquette administrative, pas la facture de chauffage du locataire. Un locataire bien informé fait la différence. Autant l'anticiper dans votre communication plutôt que d'avoir à gérer la question une fois le bail signé.

Si vous avez un doute sur le classement réel de votre bien, ou sur l'intérêt d'engager des travaux avant ou après l'entrée en vigueur du nouveau coefficient, c'est exactement le type d'arbitrage que nous traitons dans notre audit patrimonial. Et si vous envisagez d'acheter un bien locatif dans ce contexte, notre page consacrée à l'investissement dans l'ancien détaille les points de vigilance actuels.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.