LMNP : ce que le budget 2027 prévoit pour la location meublée

Le gouvernement veut raboter l'amortissement en LMNP dès 2027. Ce que dit vraiment le texte

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre, et la location meublée y occupe une bonne place. Son article 7 s'attaque au cœur du régime LMNP : la déduction des amortissements. Après la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en 2025, c'est un nouveau tour de vis. L'enjeu n'a rien d'anecdotique : environ 1,37 million de bailleurs utilisent ce statut, soit près d'un quart des propriétaires bailleurs, et l'État en attend 200 millions d'euros d'économie par an.

Un point à garder en tête pour toute la suite : il s'agit d'un projet. Rien n'est voté. Le texte va être débattu, amendé, peut-être largement modifié d'ici la fin de l'année. Nous mettrons cet article à jour au fil des discussions.

Pourquoi le gouvernement touche au meublé

L'exposé des motifs tient en deux idées. D'abord, poursuivre le rapprochement entre la fiscalité de la location nue et celle de la location meublée non professionnelle. Ensuite, résorber les déséquilibres du marché locatif et encourager la location de longue durée.

Le constat de départ est réel. Dans les dix plus grandes villes françaises, la part de logements meublés a doublé en quinze ans. À Paris, plus des trois quarts des annonces de T2 et de T3 concernent des biens meublés. Pour beaucoup de propriétaires, le choix du meublé était d'abord un choix fiscal, et c'est précisément ce que le gouvernement veut corriger. Le texte l'assume aussi clairement : il s'agit de rendre le dispositif Jeanbrun plus attractif par comparaison. On y revient plus bas.

Mesure n°1 : un amortissement des locaux plafonné à 2,5 % par an

Aujourd'hui, au régime réel, on amortit le bien par composants (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques, agencements…), chacun sur sa propre durée. En pratique, un bien s'amortit en 25 ans environ, parfois moins selon la répartition retenue. Et il n'existe aucun plafond.

Le projet modifie l'article 39 C du Code général des impôts (CGI). Pour une activité de location meublée non professionnelle, l'amortissement des locaux ne serait plus admis en déduction que dans la limite d'un taux de 2,5 %, sans pouvoir dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Un taux de 2,5 % revient à amortir sur 40 ans.

Trois précisions comptent beaucoup dans le calcul.

Le terrain reste hors base. Le texte vise l'amortissement des locaux. Le terrain n'étant pas amortissable, la base de calcul continue de l'exclure, comme aujourd'hui. Les premiers calculs parus dans la presse appliquent les 2,5 % au prix total, ce qui surestime la déduction. Le texte ne fixe pas de forfait : la quote-part de terrain reste déterminée selon les règles habituelles, souvent autour de 15 à 20 % pour un appartement. En retenant 20 %, comme le fait le Jeanbrun, un appartement acheté 200 000 € aurait une base amortissable de 160 000 €, soit un amortissement plafonné à 4 000 € par an.

Le mobilier n'est pas concerné. Le plafond porte sur les locaux. Le mobilier continuerait donc à s'amortir normalement, en général sur cinq à dix ans.

Le plafond de 7 000 € est global. Il s'applique par foyer fiscal, pas par bien. Quelqu'un qui détient trois appartements meublés, ou un immeuble de rapport, ne pourrait plus déduire que 7 000 € au total sur les locaux, là où il en déduisait parfois 15 000 ou 20 000 € par an. Avec une base à 80 %, ce plafond serait atteint dès un patrimoine meublé de 350 000 €.

Mesure n°2 : la fin du report des amortissements

C'est la mesure la moins commentée, et pourtant probablement la plus lourde à long terme.

Aujourd'hui, l'amortissement ne peut pas créer de déficit en LMNP. Quand il dépasse le résultat, la part non utilisée est mise en réserve et reportée sans limite de durée. Elle vient ensuite effacer les bénéfices des années suivantes, typiquement quand le crédit est remboursé et que les intérêts ne réduisent plus le résultat. C'est ce qui permettait à certains propriétaires de ne quasiment jamais payer d'impôt sur leurs loyers.

Le projet supprime ce mécanisme pour l'avenir. Pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, les amortissements qui n'ont pas pu être déduits, que ce soit à cause du nouveau plafond ou parce qu'ils dépassent le résultat de l'année, ne seraient plus déductibles des exercices suivants. Ils seraient tout simplement perdus.

Pour les stocks déjà constitués, un régime transitoire est prévu. Les amortissements en report au titre des exercices clos avant 2027 resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable de l'année, calculé après application des nouvelles règles. Un propriétaire qui dégage 7 000 € de résultat et dispose de 20 000 € d'amortissements en réserve ne pourrait en utiliser que 3 500 € par an. Au bout de dix ans, ce qui n'a pas été consommé serait perdu.

Un exemple chiffré

Prenons un T2 acheté 200 000 € et loué 900 € par mois meublé, soit 10 800 € de loyers annuels. Une fois déduits les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance et l'expert-comptable (disons 4 300 €), il reste un résultat de 6 500 € avant amortissement.

Aujourd'hui, avec environ 7 300 € d'amortissement sur le bâti et 700 € sur le mobilier, soit 8 000 € au total, ce résultat est ramené à zéro. Le propriétaire ne paie pas d'impôt et met même 1 500 € en réserve pour plus tard.

Avec la réforme, l'amortissement du bâti serait plafonné à 4 000 € (2,5 % de 160 000 €, terrain exclu). En ajoutant les 700 € de mobilier, la déduction totale tombe à 4 700 €. Il reste 1 800 € imposables chaque année. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, ça représente environ 850 € d'impôt et de prélèvements sociaux par an, sur un investissement qui n'en payait pas. Et l'amortissement non déduit ne serait plus mis de côté : il serait perdu.

Ce n'est pas la fin du LMNP, mais la logique « zéro impôt pendant quinze ou vingt ans » disparaîtrait pour la plupart des dossiers. Pour comparer les deux régimes sur votre propre cas, notre simulateur meublé ou nu donne un premier ordre de grandeur, sur la base des règles actuelles.

Mesure n°3 : le meublé de tourisme encore plus encadré

Pour les meublés de tourisme, c'est-à-dire les logements loués à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, le projet va plus loin : un taux ramené à 1,5 %, avec un plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal.

La courte durée a déjà été fortement encadrée par la loi Le Meur de novembre 2024, qui a réduit l'abattement du micro-BIC (30 % pour les meublés non classés, 50 % pour les classés) et donné plus de pouvoir aux communes. Malgré ça, environ 23 % des logements loués en LMNP restent des locations touristiques. Le gouvernement cherche clairement à rendre la courte durée moins intéressante que la location à l'année.

Ce qui ne serait pas concerné

Certaines résidences de services. Le texte exclut des plafonds les biens situés dans :

• les résidences-services destinées à l'accueil exclusif des étudiants, des moins de 30 ans en formation ou en stage, des alternants ou des personnes de plus de 65 ans ;
• les établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD notamment), les résidences avec services agréées et certaines structures d'accueil familial ;
• les établissements de soins de longue durée.

Attention au mot « exclusif » : une résidence étudiante ou senior qui accueille aussi d'autres publics pourrait ne pas en bénéficier. Les résidences d'affaires et de tourisme ne figurent pas dans la liste.

Le micro-BIC. Les mesures portent sur les amortissements, donc sur le régime réel. L'abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée longue durée (jusqu'à 77 700 € de recettes) n'est pas touché. Pour certains petits investissements, le micro-BIC pourrait redevenir compétitif face au réel, alors qu'il était presque toujours perdant jusqu'ici. Ce sera à recalculer au cas par cas.

Le LMP. Le texte ne vise que l'activité exercée à titre non professionnel. Le loueur en meublé professionnel n'est pas concerné.

Rappelons enfin que depuis février 2025, les amortissements déduits sont déjà réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences de services). Si le projet passe, le LMNP perdrait donc une partie de son intérêt à la fois pendant la détention et à la sortie.

Les investissements en cours sont concernés

C'est un point à bien avoir en tête. Le texte raisonne par exercice comptable, à partir des exercices clos au 1er janvier 2027, et non par date d'acquisition. Tel qu'il est rédigé, il s'appliquerait donc aussi aux biens déjà détenus, pas seulement aux nouveaux achats. Le régime transitoire prévu pour les amortissements en réserve le confirme. Pour un LMNP dont l'exercice suit l'année civile, le premier exercice concerné serait 2027, déclaré en 2028.

Quelques zones restent à éclaircir, notamment le traitement des travaux d'amélioration (en toute logique rattachés aux locaux, donc dans le plafond) et la répartition du plafond de 7 000 € entre plusieurs biens. Et surtout, les débats parlementaires peuvent encore tout changer, y compris en ajoutant une clause de maintien pour les investissements existants.

Et le Jeanbrun dans tout ça ?

C'est le second volet de l'histoire. Lancé fin février 2026, le dispositif Jeanbrun permet d'amortir chaque année une partie du prix d'un logement loué nu, avec un taux compris entre 3 % et 5,5 % selon le niveau de loyer et le type de bien, et un plafond qui peut aller jusqu'à 12 000 € par an et par foyer fiscal. Dans le neuf, on amortit par exemple 3,5 % de 80 % du prix en loyer intermédiaire (plafond 8 000 €), 4,5 % en loyer social (10 000 €) et 5,5 % en loyer très social (12 000 €).

Il s'applique au neuf, mais aussi à l'ancien à condition de faire des travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat et d'atteindre un DPE A ou B. En contrepartie, il faut louer nu pendant au moins neuf ans, avec des loyers plafonnés et des locataires sous conditions de ressources.

Reprenons notre appartement à 200 000 €, avec la même base de 160 000 € dans les deux cas. En Jeanbrun neuf loyer intermédiaire, l'amortissement annuel serait de 5 600 €. En loyer social, 7 200 €. En LMNP version 2027, 4 000 € sur le bâti. L'écart, qui était largement en faveur du meublé, s'inverserait au profit du Jeanbrun.

Il faut quand même garder les deux colonnes du tableau en tête. Le Jeanbrun impose un loyer inférieur au marché, alors que le meublé se loue en général plus cher que le nu. Il faut donc comparer la rentabilité nette après impôt, pas seulement le montant de l'amortissement. Notre simulateur Jeanbrun permet de faire ce calcul côté location nue.

Pour l'instant, le Jeanbrun a du mal à décoller : environ 300 réservations par mois dans le neuf selon la Fédération des promoteurs immobiliers, contre 4 000 espérées. Les améliorations envisagées dans le projet de loi logement (plafonds revalorisés, conditions assouplies) n'ont finalement pas été retenues dans le texte qui revient à l'Assemblée en novembre. La FPI dénonce d'ailleurs une logique à l'envers : on rabote le seul dispositif qui fonctionnait, au lieu de rendre l'autre plus attractif. D'autres acteurs, comme la FNAIM, jugent au contraire ce rééquilibrage nécessaire.

L'autre mesure de l'article 7 : un PTZ « parentalité »

Le même article contient une mesure côté accession à la propriété. Le prêt à taux zéro serait ouvert aux ménages qui attendent un enfant ou qui ont un enfant de moins de trois ans, y compris s'ils ont déjà bénéficié d'un PTZ, sous conditions de ressources. Cette possibilité ne pourrait être utilisée qu'une fois par bénéficiaire. Le plafond annuel de dépense du PTZ (2,1 milliards d'euros, inchangé depuis 2016) serait par ailleurs supprimé.

Ça ne concerne pas directement l'investissement locatif, mais ça confirme la ligne du gouvernement : orienter l'argent public vers la résidence principale des familles et la location longue durée, plutôt que vers le meublé.

Le calendrier

Le projet de loi de finances va maintenant suivre son parcours habituel : examen à l'Assemblée en octobre et novembre, puis au Sénat, commission mixte paritaire, adoption définitive fin décembre, et passage probable devant le Conseil constitutionnel. Vu les réactions de la profession, il y aura des amendements sur cet article. Les plafonds, le régime transitoire et le sort des investissements existants peuvent encore évoluer.

Si la mesure est adoptée en l'état, elle s'appliquerait aux exercices clos à partir du 1er janvier 2027, donc dès les loyers de l'année prochaine.

Notre lecture, et ce que nous conseillons en attendant

Pas de panique, et surtout pas de décision précipitée. Vendre un bien meublé aujourd'hui pour fuir une mesure qui n'existe pas encore serait une erreur, d'autant que la plus-value intègre déjà les amortissements.

Si vous êtes déjà en LMNP, le plus utile est de connaître précisément votre situation : le montant de vos amortissements annuels, le stock de votre réserve, et le résultat que vous dégageriez avec un amortissement plafonné. Si votre réserve est importante, il faudra regarder comment la consommer d'ici 2036 dans la limite de la moitié du résultat. Votre expert-comptable peut vous sortir ces chiffres facilement.

Si vous avez un projet d'achat en cours, refaites vos calculs sans compter sur un amortissement illimité ni sur le report. Une opération qui ne tient que grâce à la fiscalité du meublé mérite d'être revue. Une opération bien achetée, bien placée, avec un loyer cohérent, reste une bonne opération, meublée ou non.

C'est d'ailleurs ce qu'on observe depuis plusieurs années : ce qui fait la rentabilité d'un investissement locatif, c'est d'abord le prix d'achat et le potentiel du bien. C'est pour ça qu'on travaille surtout l'ancien avec travaux, qui reste intéressant en location nue grâce au déficit foncier, et qui ouvre aussi la porte au Jeanbrun quand le projet s'y prête. Le neuf garde sa place dans certains dossiers, notamment en Jeanbrun, et la réforme du meublé pourrait même lui redonner un peu d'intérêt relatif.

Chaque situation se joue sur des chiffres précis. Si vous voulez savoir ce que ce projet changerait pour vous, ou comparer les options sur un projet en cours, parlons-en. On refera le calcul avec vous, avec les règles actuelles et avec celles qui pourraient s'appliquer en 2027.

Sources : projet de loi de finances pour 2027, article 7 et exposé des motifs ; BFM Immo, 1er octobre 2026. Article à jour au 2 octobre 2026, susceptible d'évoluer selon les débats parlementaires. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.