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Maximiser son investissement LMNP avec le dispositif Censi Bouvard

11/01/2021

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Censi-Bouvard : Qu’est-ce que c’est ?

En fait, le dispositif Censi-Bouvard est en réalité une aide de l’État pour soutenir l’investissement en résidences services neuves ou rénovées. Cette disposition permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 9 ans. Mais, attention, cela ne vaut qu’en cas d’investissements locatifs meublés dans certaines structures !

Qui peut en bénéficier ?

Le dispositif Censi-Bouvard 2021 est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021. Pour en bénéficier, il n’est pas nécessaire d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Comment investir avec Censi-Bouvard ?

Bénéficier du dispositif Censi-Bouvard est possible dans les cas suivants :

  • Si vous achetez un logement neuf ;
  • En cas d’investissement dans un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • Si vous faites l’acquisition d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation.

Attention, le dispositif Censi-Bouvard s’adresse cependant uniquement aux résidences meublées suivantes :

  • Les résidences de tourisme classées (fin de l’éligibilité au 31 décembre 2016)
  • Celles avec services pour étudiants
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • ou les résidences d’accueil et de soins agréées

Quelles conditions ?

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard :

  • Il faut acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021.
  • Ce bien doit être mis en location dans les douze mois suivants sa livraison. A noter, les les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum peuvent bénéficier du dispositif.
  • Vous devez louer le bien meublé et cela avec un bail commercial à l’exploitant de la résidence, pour une durée minimale de neuf ans.
  • Par ailleurs, vous devez exercer l’activité de location meublée qui fait l’objet du dispositif Censi-Bouvard à titre non-professionnel. 

Quels avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard ?

Ce dispositif vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT et cela, à hauteur de 11% du prix HT pour les logements.

La réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Savez-vous que vous pouvez récupérer la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard ?

Vous pouvez récupérer la TVA payée lors de l’acquisition de votre bien. Pour cela, il faut en faire la demande auprès des services fiscaux.

Ainsi, vous obtiendrez ainsi un remboursement dans les 3 à 6 mois suivant la mise en exploitation de la résidence. En contrepartie, il faut conserver votre bien pendant au moins 20 ans. Si vous souhaitez le vendre à la fin de la période d’engagement de 9 ans, l’administration fiscale exigera le versement des 11/20ème de la TVA remboursée.

Attention, pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d’abord vérifier les conditions suivantes :

  • D’abord, la résidence doit assurer 3 services sur 4 (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle)
  • Ensuite, vous devez avoir soumis les loyers perçus à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)
  • Enfin, votre activité doit être celle d’une LMNP et les loyers perçus doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
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