Taux d’usure immobilier 2026 : le plafond remonte

Taux d’usure immobilier : ce que le relèvement change pour votre locatif

Le taux d’usure immobilier est relevé depuis le 1er octobre 2026 : 4,09 % de TAEG maximum pour un prêt fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans, 5,40 % au-delà. Au-dessus, la banque ne peut pas prêter, même à un dossier solide.

Le taux d’usure immobilier : un plafond de TAEG, pas un taux de marché

Le TAEG, c’est le taux annuel effectif global : le coût « tout compris » du crédit. Il additionne les intérêts, les frais de dossier, les frais d’un intermédiaire comme un courtier, et l’assurance quand la banque l’exige pour accorder le prêt. Le plafond est recalculé chaque trimestre par la Banque de France : c’est le taux moyen pratiqué le trimestre précédent, augmenté d’un tiers. Les nouveaux seuils ont été publiés au Journal officiel du 26 septembre 2026.

Le 5,40 % n’est pas un taux que les banques vous proposent. Au 3e trimestre 2026, les prêts de 20 ans et plus se sont conclus en moyenne à 4,05 %. Le plafond est simplement ce chiffre majoré d’un tiers. Pour ces prêts longs, il est passé de 5,19 % au 2e trimestre à 5,29 % au 3e, puis 5,40 %.

Ce relèvement ne signale donc aucune baisse des taux. Il suit leur remontée : selon le Panorama de la Banque de France de juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat a augmenté de 22 points de base depuis le début de l’année. Attention, ce taux-là est hors frais et assurance. Ne le comparez pas directement aux seuils ci-dessus, qui portent sur un TAEG. Ce que le relèvement fait, c’est réduire un effet de blocage : des offres qui dépassaient le plafond peuvent de nouveau passer.

Périmètre à connaître : la règle vise les crédits immobiliers et les prêts travaux de plus de 75 000 €, accordés par des prêteurs professionnels. Un prêt entre particuliers n’est pas soumis à l’usure. Les prêts travaux plus modestes relèvent d’une autre famille de seuils, celle des crédits de trésorerie.

Comment lire une offre de prêt quand le plafond compte ?

Une offre contient quatre éléments qu’il faut séparer :

• le taux nominal, celui qui sert à calculer les intérêts ;
• l’assurance emprunteur, quand le prêteur la rend obligatoire ;
• les frais : dossier, garantie quand elle est exigée, courtage ;
• le TAEG, qui additionne l’ensemble et qui est comparé au seuil.

Un taux nominal confortable ne suffit donc pas. C’est le TAEG de l’offre qui doit rester sous le plafond de sa catégorie. En rendez-vous, nous voyons surtout le problème sur les prêts de montant modeste ou de durée courte : les frais fixes y pèsent plus lourd dans le total.

La durée compte aussi, et de façon nette. Les seuils dépendent de la durée initiale du prêt : un fixe de 10 à moins de 20 ans est plafonné à 4,68 %, un fixe de 20 ans et plus à 5,40 %. Franchir le cap des 20 ans change de catégorie, et donc de plafond. Ne retenez surtout pas 5,40 % pour tous vos prêts : c’est le plafond d’une seule ligne du tableau.

Le prêt relais mérite son propre paragraphe. Si vous achetez avant d’avoir vendu votre résidence actuelle, il est plafonné à 6,49 %, contre un taux effectif moyen de 4,87 % au 3e trimestre 2026. Son plafond est plus haut, mais il porte aussi sur un TAEG, frais compris, sur une durée courte où les frais se diluent mal.

Que le bien soit neuf, ancien à rénover ou meublé, la règle du crédit est la même. Pour un projet dans l’ancien avec travaux, regardez d’abord si les travaux sont financés dans le même prêt : leur traitement dépend du montant. Notre page sur l’investissement dans l’ancien détaille la logique d’ensemble. Et si vous empruntez par une société, le tableau officiel prévoit une catégorie distincte pour certaines personnes morales : demandez à la banque quelle catégorie s’applique à votre prêt, sans le supposer.

Ce que nous préparons avant le dépôt du dossier

Le prêteur doit vous communiquer le seuil de l’usure correspondant au prêt qu’il vous propose. Demandez-le, par écrit, avec le TAEG de l’offre juste à côté. Si l’écart est mince, vous savez tout de suite que le moindre frais ajouté peut faire basculer le dossier.

Notre méthode tient en peu d’étapes. Nous demandons deux simulations de durées différentes, chacune avec son TAEG détaillé, et nous comparons le coût total, pas seulement la mensualité. Nous préparons le dossier six à huit semaines avant le compromis, pour garder le temps de refaire une offre si le TAEG frôle le seuil. Ces repères sont ceux de notre pratique : ils dépendent de votre situation et ne remplacent pas un conseil adapté.

Notre avis est que raccourcir ou allonger la durée uniquement pour passer sous un plafond est une mauvaise manière de décider. Un prêt plus long change de catégorie, mais aussi le coût total et la cohérence avec votre projet locatif. Commencez par fixer votre budget avec notre simulateur d’enveloppe d’investissement, puis testez les durées.

Gardez aussi en tête que le plafond change chaque trimestre. Un dossier refusé en septembre peut être reconsidéré après le relèvement, mais rien n’indique que le seuil continuera de monter : c’est une mécanique de moyenne, pas une promesse.

Questions fréquentes

Le taux d’usure s’applique-t-il à un prêt familial ?

Non. Il ne concerne que les crédits accordés par des prêteurs professionnels. Aucun taux d’usure n’est prévu pour les prêts entre particuliers, famille ou amis.

Que se passe-t-il si le TAEG de mon offre dépasse le seuil ?

Le prêt serait usuraire, et il est interdit d’accorder un tel prêt. La banque doit donc revoir l’offre : durée, frais, assurance ou montant. Cela peut vouloir dire un refus tel quel.

Les seuils changent-ils tous les mois ?

Non, ils sont révisés chaque trimestre par la Banque de France. Les seuils publiés fin septembre 2026 s’appliquent depuis le 1er octobre 2026.

Ce que j’en pense

Le relèvement est une bonne nouvelle pour les dossiers qui butaient sur le plafond, mais ne le lisez pas comme un signal de baisse des taux. Avant de signer quoi que ce soit, je compterais : TAEG, seuil de la catégorie, coût total sur la durée. Je ne ferais jamais bouger une durée pour une seule ligne de tableau. Un financement se juge sur vos vrais chiffres, et nous sommes là pour les poser avec vous.

Sources : economie.gouv.fr ; Banque de France, taux d’usure ; Banque de France, seuils du 3e trimestre 2026.

Cet article est publié à titre d’information et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.