Taxe logement vacant 2027 : ce qui change pour vous

Taxe logement vacant : ce qui change dès 2027 pour les propriétaires

La taxe logement vacant change en 2027 : une taxe unique, la TVLH, remplace la TLV et la THLV. En zone tendue, un logement vide et non meublé depuis au moins un an au 1er janvier peut être taxé à 17 % de sa valeur locative la première année, puis 34 %. Les biens en travaux et les logements entre deux locataires sont les premiers exposés.

Taxe logement vacant : les règles de la TVLH en bref

La TVLH, c’est la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Elle est inscrite à l’article 1406 bis du CGI et s’applique aux impositions de 2027. Elle fusionne deux anciennes taxes : la TLV (taxe sur les logements vacants, en zone tendue) et la THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants, hors zone tendue, sur décision de la commune). Le principe n’est pas nouveau : ce sont surtout les règles qui sont réunies en un seul texte.

Le décret du 25 août 2026 fixe la liste des communes concernées et remplace l’ancienne liste de la TLV. La zone tendue, ce sont les communes où les logements disponibles manquent nettement par rapport à la demande.

Ces pourcentages s’appliquent à la valeur locative cadastrale du logement, celle qui sert déjà de base à votre taxe foncière. Ce n’est ni le loyer que vous pourriez demander, ni le prix de vente du bien.

Sont exclus les logements occupés plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence et ceux dont la vacance ne dépend pas de votre volonté. Les logements HLM sont aussi hors champ. La taxe est due par le propriétaire, ou par l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou l’emphytéote. Le contrôle et le recouvrement suivent les règles de la taxe foncière.

Avant la fusion, 3 689 communes relevaient de la TLV et 6 666 avaient instauré la THLV (étude de la DGFiP, juillet 2026, France entière). Le sujet touche donc une grande partie du territoire.

Qui peut être taxé lors d’un chantier ou d’un changement de locataire ?

En rendez-vous, deux situations reviennent souvent. D’abord l’immeuble ancien acheté à rénover en centre historique, dont le chantier s’étire. Ensuite le départ d’un locataire, suivi d’une remise en état puis d’une recherche qui traîne. Le logement neuf livré et resté plusieurs mois sans locataire arrive aussi, plus rarement. Dans tous les cas, le propriétaire pense à la taxe foncière et au crédit, rarement à cette taxe.

Un point change tout pour 2027 : la durée de vacance tient compte de la période antérieure au 1er janvier 2027. Un bien vide depuis 2025 ou 2026 peut donc être concerné dès la première année. Beaucoup de propriétaires découvrent la règle trop tard.

Le second piège est le meublé. Un logement meublé et inoccupé sort de la TVLH, mais il relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). En zone tendue, la commune peut majorer cette THRS : 1 666 communes pouvaient le faire avant la fusion, et leurs délibérations continuent de s’appliquer après le 1er janvier 2027. Meubler un logement vide pour sortir de la TVLH revient donc seulement à changer de taxe. Mieux vaut raisonner sur la durée réelle de la vacance.

Quant à la location, la règle porte sur une occupation de plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence. Un bail très court, une occupation morcelée ou un locataire parti vite ne suffisent pas forcément.

Pour un investisseur, la bonne question n’est pas « comment échapper à la taxe », mais « comment raccourcir le vide ». Un logement vacant coûte déjà de la taxe foncière, des charges et des mensualités. La TVLH ajoute une pénalité sur un bien qui ne rapporte rien.

Comment prouver une vacance involontaire ?

C’est au propriétaire d’apporter la preuve. Pour l’ancienne TLV, la doctrine de l’administration (BOFiP, version de 2012) excluait les logements qui ne pouvaient être rendus habitables qu’avec des travaux importants, à la charge du propriétaire. Elle retenait comme règle pratique des travaux supérieurs à 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier. Elle demandait aussi la preuve de démarches de vente ou de location : plusieurs agences, un prix adapté au marché.

L’administration n’a pas encore publié de commentaire propre à la TVLH. Ces critères donnent la bonne direction, sans garantie, et le seuil de 25 % reste une règle pratique, pas un seuil fixé par la loi. Les notaires résument la réforme dans le même sens : des travaux importants, ou l’absence de preneur malgré des offres à des conditions normales.

Ce que nous conseillons à nos investisseurs, à adapter à chaque situation :

• Ouvrez un dossier daté dès le premier mois de vacance et gardez-y tout : devis, factures, photos du chantier, échanges avec les artisans.
• Mettez le bien en location ou en vente au moins 2 mois avant la fin des travaux, auprès d’au moins 3 agences, et conservez les annonces.
• Faites un point écrit tous les 6 mois de vacance. Si le bien ne trouve pas preneur, revoyez le prix ou le loyer, et gardez la trace de cette décision.
• Pour un projet de rénovation, chiffrez le budget travaux avant l’achat : cela aide aussi à documenter l’ampleur du chantier.

Vérifiez aussi que votre commune figure dans la liste annexée au décret, puis regardez la durée de vacance qui s’applique. Si vous achetez dans l’ancien, intégrez ce calendrier dans votre plan : investir dans l’ancien suppose de prévoir le temps du chantier et de la mise en location, pas seulement le prix d’achat.

Le dégrèvement de taxe foncière pour vacance est une autre procédure, avec d’autres conditions. Ce qui est accordé sur l’une ne vaut pas automatiquement pour l’autre.

Mieux vaut préparer la preuve en amont que la reconstituer après l’avis d’impôt. Avant de signer l’achat d’un bien à rénover, faites chiffrer le coût de la vacance dans votre plan de financement : quelques mois de vide mal anticipés pèsent vite sur le rendement.

Questions fréquentes

Un logement meublé échappe-t-il à la TVLH ?

Oui, la TVLH vise les logements non meublés. Mais un logement meublé et inoccupé relève de la THRS, qui peut être majorée en zone tendue. L’administration doit encore préciser ce qui compte comme « meublé » dans le nouveau régime.

Ma commune est-elle concernée ?

En zone tendue, la taxe est obligatoire et la liste figure en annexe du décret du 25 août 2026. Ailleurs, elle dépend d’une délibération de la commune, avec un taux maximal de 50 %. Votre mairie ou votre service des impôts peut vous le confirmer.

Un chantier suffit-il pour être exonéré ?

Non. Il faut démontrer que les travaux sont importants et que le bien n’est pas habitable pendant ce temps. Gardez les devis, les factures et les preuves de vos démarches de vente ou de location.

Sources : Légifrance, article 1406 bis du CGI ; Notaires de France ; BOFiP (TLV).

Cet article est publié à titre d’information et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.