CSG à 10,6 % : qui paie vraiment plus en 2026 ?

La hausse de CSG ne frappe pas tous vos revenus de la même façon

Depuis le 1er janvier 2026, la CSG — contribution sociale généralisée — est passée de 9,2 % à 10,6 % sur une partie des revenus du capital. Une hausse de 1,4 point qui a fait beaucoup de bruit, parfois pour de mauvaises raisons. Car la réalité est plus fine : certains revenus sont bel et bien touchés, d'autres n'ont pas bougé d'un centime. Et la confusion entre les deux catégories est précisément ce qui coûte cher aux investisseurs mal conseillés.

La base légale, c'est l'article 88 de la loi de finances pour 2025. Elle relève le taux de la CSG sur les revenus du patrimoine et les produits de placement — mais elle exclut explicitement les revenus fonciers, les plus-values immobilières des résidents, l'assurance-vie et l'épargne logement. Ces derniers restent soumis à un taux de CSG de 9,2 %.

Ce qui change, ce qui ne change pas

Pour un bailleur en location nue, rien ne bouge. Les revenus fonciers supportent un taux global de prélèvements sociaux de 17,2 % — c'est-à-dire la CSG à 9,2 %, la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %. Ce taux est inchangé. La fraction de CSG déductible du revenu imposable l'année suivante reste à 6,8 %.

En revanche, le propriétaire qui loue en meublé non professionnel (LMNP) subit bien la hausse. Ses revenus, classés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), entrent dans le champ de la CSG à 10,6 %. Le taux global de prélèvements sociaux passe donc à 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). L'assiette, c'est le revenu net : après abattement au régime micro-BIC, ou après déduction des charges au réel. Sur 20 000 € de bénéfice net, la différence représente 280 € supplémentaires par an — pas un séisme, mais un glissement qu'il faut intégrer dans vos projections de rendement.

Pour les dividendes, intérêts et plus-values de cession de valeurs mobilières soumis au PFU — le prélèvement forfaitaire unique, qui regroupe l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux —, la hausse s'applique à compter du 1er janvier 2026. Attention au calendrier : si vous avez encaissé des revenus mobiliers en 2025 sans qu'ils aient été soumis aux prélèvements sociaux à la source, ils seront taxés au taux global de 18,6 % sur votre avis d'impôt 2026, au titre des revenus du patrimoine.

Deux dates d'entrée en vigueur coexistent donc : les revenus du patrimoine déclarés (BIC de location meublée, notamment) sont touchés à compter des revenus 2025 déclarés en 2026 ; les produits de placement prélevés à la source le sont à compter du 1er janvier 2026. Ce décalage a son importance pour les arbitrages réalisés en fin d'année dernière.

Ce que nous observons en rendez-vous

La confusion la plus fréquente, nous la rencontrons chez les investisseurs qui détiennent à la fois de l'immobilier nu et du meublé : ils supposent que la règle est identique pour les deux. Elle ne l'est pas. Un portefeuille mixte — appartement loué nu d'un côté, studio meublé étudiant de l'autre — supporte des taux globaux différents sur chaque poche, et il faut traiter les deux séparément dans le calcul de rendement net après prélèvements.

Autre angle que nous travaillons systématiquement : la déductibilité de la CSG. Pour les revenus soumis au barème progressif, une fraction de 6,8 % de CSG reste déductible l'année suivante. Pour les BIC de location meublée passant à 10,6 % de CSG, la fraction déductible applicable dans ce nouveau cadre n'est pas encore précisée explicitement dans les textes disponibles — [[FRACTION DE CSG DÉDUCTIBLE SUR BIC AU TAUX DE 10,6 %]]. Nous attendons une confirmation du BOFiP avant de conseiller une position ferme sur ce point.

Sur les placements financiers, notre recommandation concrète : si vous détenez un contrat d'assurance-vie alimenté en unités de compte, les gains restent à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2025 — l'enveloppe conserve son avantage relatif face aux comptes-titres ordinaires, où les plus-values et dividendes encaissés depuis le 1er janvier 2026 supportent désormais 18,6 %. Sur un portefeuille générant 15 000 € de gains annuels, l'écart représente 210 € par an en faveur de l'assurance-vie, hors avantage successoral et avantage IR. Ce n'est pas le seul argument pour y loger vos actifs, mais c'est un argument de plus qu'il serait dommage d'ignorer.

Sur la location meublée, nous conseillons à nos clients LMNP de recalculer leur rendement net en intégrant les 18,6 % dès cette année. Pour un investisseur à la tranche marginale d'imposition de 30 %, la pression fiscale totale sur les revenus meublés devient significative. Avant de basculer d'un régime à l'autre ou de modifier la nature de la location, il faut chiffrer l'ensemble — fiscalité IR, prélèvements sociaux, régime d'amortissement — et non regarder chaque curseur isolément.

Un point spécifique pour les non-résidents : selon le questions-réponses publié au Bulletin Officiel de la Sécurité Sociale (BOSS) en juillet 2026, les revenus fonciers et plus-values immobilières des non-résidents restent bien soumis à un taux de CSG de 9,2 %. En revanche, les non-résidents établis hors de l'Espace économique européen sont concernés par la hausse sur leurs plus-values immobilières françaises. Les personnes résidant en France mais affiliées à la sécurité sociale d'un État de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse échappent à la CSG et à la CRDS sur leurs revenus locatifs, mais restent redevables du prélèvement de solidarité à 7,5 %.

Ce qu'il faut faire maintenant

La hausse de CSG ne remet pas en cause les grandes orientations patrimoniales. Elle affine les arbitrages. Ce que nous faisons concrètement pour nos clients : reprendre poste par poste les revenus du capital, vérifier dans quelle catégorie fiscale ils tombent, recalculer le rendement net après la nouvelle donne, et identifier les enveloppes où la pression reste stable — l'assurance-vie et la location nue, principalement.

Si vous pilotez un patrimoine mixte ou un portefeuille boursier actif, c'est le bon moment pour faire ce point avec un conseiller. Non pas parce que tout doit changer, mais parce que quelques ajustements — dans l'ordre de priorité des rachats, dans la nature des supports logés en assurance-vie — peuvent absorber une partie de la hausse sans modifier la stratégie de fond. Notre approche sur les placements financiers part toujours de cette lecture globale, avant de toucher à quoi que ce soit.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.