Guide Déficit Foncier

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Définition

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal prévu par l’article 156 du Code général des impôts (CGI). Il concerne les propriétaires bailleurs qui mettent en location un bien immobilier nu (non meublé).

Concrètement, lorsque les charges déductibles liées au bien (travaux d’entretien, réparations, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.) sont supérieures aux loyers perçus, il se crée un déficit foncier.

👉 Exemple :

• Revenus locatifs annuels : 8 000 €
• Charges déductibles : 20 000 €
• Résultat : déficit foncier de 12 000 €

Ce déficit n’est pas perdu : il peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique en 2025), ce qui permet de réduire directement l’impôt à payer. Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

Ainsi, le déficit foncier agit comme un amortisseur fiscal : au lieu de payer de l’impôt sur vos loyers ou sur vos autres revenus (salaires, pensions, etc.), vous réduisez votre base imposable.

📌 Source officielle : impots.gouv.fr – Revenus fonciers : charges déductibles et déficit foncier.

Pourquoi l’État encourage ce mécanisme ?

Le déficit foncier n’est pas un “cadeau fiscal” gratuit : il s’inscrit dans une logique d’intérêt général.

En France, une grande partie du parc immobilier locatif est ancien et parfois en mauvais état. Certains logements sont même classés comme passoires thermiques (étiquettes F ou G au DPE), donc énergivores et difficiles à louer.

L’État utilise donc le déficit foncier comme levier d’incitation fiscale pour :

• Encourager la rénovation du parc ancien : les propriétaires sont poussés à engager des travaux de mise aux normes et d’amélioration.

• Améliorer la performance énergétique des logements : la majoration du plafond (21 400 € en 2025) est directement liée à la lutte contre les passoires thermiques.

• Maintenir une offre locative accessible : en incitant à remettre sur le marché des biens rénovés et confortables, le déficit foncier contribue à éviter la pénurie de logements.

• Répartir les dépenses de rénovation entre acteurs privés et collectivité : plutôt que financer intégralement via des aides publiques, l’État utilise un mécanisme fiscal pour partager l’effort.

En clair, le déficit foncier est un outil gagnant-gagnant :

• le propriétaire bailleur réduit son impôt et valorise son patrimoine,
• l’État améliore la qualité du parc immobilier locatif,
• les locataires bénéficient de logements rénovés et mieux isolés.

📌 Sources officielles :
Economie.gouv.fr – Investissement locatif : charges déductibles et déficit foncier
Impots.gouv.fr – Revenus fonciers et déficit foncier

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