Les conditions pour bénéficier du déficit foncier

Le déficit foncier n’est pas automatique. Il suppose un logement loué nu, une déclaration au régime réel, des charges réellement payées et justifiées, et surtout un engagement de location à respecter après l’imputation sur le revenu global. Ce chapitre passe en revue chaque condition, et ce qui se passe si l’une d’elles n’est pas remplie.

Faut-il louer le logement nu ?

Le déficit foncier ne concerne que les revenus fonciers, c’est-à-dire la location vide. Un logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles d’amortissement : il ne peut pas créer de déficit foncier. Le logement doit être loué, ou destiné à la location : un logement vacant pendant les travaux, puis mis en location, est éligible ; un logement que vous occupez ou que vous laissez à disposition de vos proches sans loyer ne l’est pas.

Le bail est en général un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, comme résidence principale du locataire. La location à un membre de la famille est possible si elle est réelle, avec un loyer normal effectivement payé.

Qui peut en bénéficier ?

Les biens détenus en démembrement de propriété obéissent à des règles particulières, à étudier au cas par cas.

Faut-il opter pour le régime réel ?

Au micro-foncier, aucun déficit n’est possible. Si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, il faut opter pour le régime réel en déposant la déclaration 2044. L’option est irrévocable pendant trois ans et vaut pour l’ensemble de vos locations nues. Au-delà de 15 000 €, le réel s’applique d’office.

Combien de temps faut-il louer après un déficit foncier ?

C’est la condition la plus importante, et la plus souvent mal comprise. L’imputation du déficit sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le logement reste loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Le délai ne court donc pas depuis la fin des travaux, mais depuis l’année où le déficit a réduit votre revenu global.

Si vous vendez avant, si vous reprenez le logement pour l’occuper ou si vous le louez meublé, les déficits imputés sur le revenu global sont réintégrés dans le revenu des années concernées, avec intérêts de retard. Cette remise en cause n’a pas lieu en cas de licenciement, d’invalidité grave ou de décès du contribuable ou de son conjoint. Le Conseil d’État a précisé (CE, 26 avril 2017, n° 400441) que les déficits ainsi réintégrés ne sont pas perdus : ils restent imputables sur les revenus fonciers.

L’engagement ne concerne pas le déficit simplement reporté sur les revenus fonciers futurs : seule l’imputation sur le revenu global est conditionnée.

Quelles dépenses peut-on retenir ?

Seules les dépenses effectivement payées dans l’année et justifiées par des factures se déduisent. En cas de contrôle, la preuve incombe au propriétaire : factures détaillées au nom du propriétaire, avec l’adresse du logement et la nature des travaux, relevés bancaires, décomptes de copropriété, tableaux d’amortissement du prêt, diagnostics énergétiques pour le plafond de 21 400 €. Le détail des travaux admis est dans notre chapitre travaux et charges déductibles.

Quelles conditions vérifier, en résumé ?

Questions fréquentes sur les conditions du déficit foncier

Chapitre suivant : un exemple chiffré de déficit foncier

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).