Déficit foncier ou autres dispositifs ?

Le déficit foncier n’est pas le seul moyen de réduire l’impôt lié à un investissement locatif. Loi Malraux, location meublée, dispositif Jeanbrun, Denormandie : chacun répond à un profil et à un type de bien. Ce chapitre les compare, et montre comment ils se combinent souvent dans une même stratégie.

Quel dispositif choisir ? Le comparatif

Déficit foncier ou loi Malraux : que choisir ?

La loi Malraux accorde une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux de restauration complète d’un immeuble en site patrimonial remarquable, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans. Elle convient aux foyers très imposés, car la réduction ne peut pas dépasser l’impôt de l’année, avec un report de trois ans. Le déficit foncier est plus souple : tout logement ancien, pas de secteur protégé, des montants de travaux plus modestes, un engagement plus court. Les deux ne se cumulent pas sur les mêmes dépenses.

Déficit foncier ou location meublée : que choisir ?

En location meublée au régime réel, l’amortissement du logement et du mobilier neutralise l’impôt sur les loyers pendant de longues années, mais il ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Le meublé est donc fait pour percevoir des loyers peu imposés ; le déficit foncier, pour effacer des loyers existants et réduire le revenu global. Ils se succèdent très bien : un bien rénové en déficit foncier, loué nu trois ans, puis passé en meublé pour profiter de l’amortissement.

Déficit foncier ou Jeanbrun : que choisir ?

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en février 2026, permet d’amortir un logement loué nu à loyer plafonné pendant neuf ans. Il s’applique aussi à l’ancien avec au moins 30 % de travaux et un DPE A ou B, mais avec des taux plus faibles. Dans l’ancien, nous recommandons le déficit foncier : loyer libre, économie immédiate, engagement plus court. Le calcul complet est dans notre article Jeanbrun dans l’ancien ou déficit foncier. Dans le neuf, le Jeanbrun prend le relais.

Et le Denormandie ?

Le Denormandie accorde une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien avec au moins 25 % de travaux dans certaines villes moyennes, en échange d’un loyer plafonné. Il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Il reste marginal dans le Grand Ouest, où peu de communes de nos secteurs sont concernées, et il plafonne le loyer, ce que le déficit foncier ne fait pas.

Et le Pinel ?

Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les propriétaires dont l’engagement court encore gardent leur réduction jusqu’au terme. À la fin de l’engagement, plusieurs options s’ouvrent : relouer librement, passer en meublé ou vendre. Voir notre page que faire après une défiscalisation.

Peut-on combiner plusieurs dispositifs ?

1. Effacer les loyers existantsUn déficit foncier sur un bien ancien rénové supprime l’impôt sur vos revenus fonciers actuels.
2. Passer en meublé ensuiteAprès trois ans de location nue, le meublé au réel prolonge l’effet fiscal par l’amortissement.
3. Compléter si l’impôt reste élevéUn Malraux pour un foyer très imposé, ou un Jeanbrun dans le neuf pour diversifier.

Questions fréquentes sur le choix du dispositif

Chapitre suivant : les questions fréquentes

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).