Les chapitres du guide Chapitre 7 sur 8
- Guide du déficit foncier en 2026
- 1Comment fonctionne le déficit foncier ?
- 2Quelles charges et quels travaux sont déductibles en 2026 ?
- 3Les conditions pour bénéficier du déficit foncier
- 4Exemple chiffré de calcul du déficit foncier
- 5Les avantages et limites du déficit foncier
- 6Déficit foncier ou autres dispositifs ?
- 7Déficit foncier : les questions fréquentes
- 8Comment se faire accompagner pour un déficit foncier ?
Dans cette page
En 2026, le déficit foncier réduit le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, ou 21 400 € pour la rénovation d’une passoire énergétique, hors intérêts d’emprunt. Il exige le régime réel et trois ans de location nue, et il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Les réponses aux questions qu’on nous pose le plus souvent sur le déficit foncier, à jour des règles de 2026. Pour aller plus loin, chaque réponse renvoie au chapitre du guide qui détaille le sujet.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
C’est la situation où les charges d’une location nue (travaux, intérêts, taxe foncière, assurance, gestion) dépassent les loyers. Le déficit efface l’impôt sur vos loyers, puis réduit votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le solde se reporte sur dix ans.
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
10 700 € par an sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt. Il passe à 21 400 € pour les travaux qui font passer un logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.
Les intérêts d’emprunt créent-ils un déficit ?
Ils sont déductibles des loyers, mais le déficit qui en provient ne réduit jamais le revenu global : il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Combien de temps faut-il louer après un déficit foncier ?
Le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle où le déficit a réduit votre revenu global. Sinon, l’avantage est repris, sauf licenciement, invalidité ou décès.
Peut-on faire du déficit foncier au micro-foncier ?
Non. Il faut être au régime réel, en déposant la déclaration 2044. Si vos loyers sont inférieurs à 15 000 € par an, l’option pour le réel vous engage trois ans.
Quels travaux sont déductibles ?
Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration : cuisine, salle de bains, électricité, isolation, chauffage, fenêtres, ravalement. Pas les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Peut-on faire du déficit foncier en SCI ?
Oui, si la SCI est à l’impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part. Une SCI à l’impôt sur les sociétés relève d’autres règles et ne crée pas de déficit foncier.
Le déficit foncier entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non. Il s’ajoute sans limite aux autres avantages fiscaux du foyer, contrairement à une réduction d’impôt comme l’était le Pinel.
Peut-on passer en location meublée après un déficit foncier ?
Oui, une fois l’engagement de location nue terminé. Attention : le déficit encore reporté ne pourra s’imputer que sur d’autres revenus fonciers.
Le déficit foncier est-il intéressant à 11 % ?
Rarement. Chaque euro déduit du revenu global ne fait économiser que 11 centimes. Il devient intéressant à partir de 30 %, surtout avec des loyers existants.
Les travaux déduits réduisent-ils la plus-value ?
Non. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas s’ajouter au prix d’achat : la plus-value imposable est plus forte, avant les abattements pour durée de détention.
Quand l’économie d’impôt arrive-t-elle ?
L’année qui suit le paiement des travaux, lors de la déclaration de revenus et de la régularisation du prélèvement à la source. Vous pouvez aussi ajuster votre taux de prélèvement en cours d’année.
Pour aller plus loin
- Le fonctionnement
- Les travaux déductibles
- Les conditions
- Un exemple chiffré
- Avantages et limites
- Les autres dispositifs
Chapitre suivant : comment se faire accompagner
Posez-la à un conseiller, sur place ou en visio. Premier rendez-vous offert.
- Service-public.gouv.fr : revenus fonciers au régime réel et déficit foncier
- BOFiP : revenus fonciers, charges déductibles et imputation des déficits (BOI-RFPI-BASE-20 et BOI-RFPI-BASE-30)
- Légifrance : loi de finances pour 2026 (plafond de 21 400 € prolongé jusqu’au 31 décembre 2027)
Références : articles 28 à 33 quinquies et 156 du Code général des impôts ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-20 et BOI-RFPI-BASE-30 ; loi de finances pour 2026.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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