Les chapitres du guide Chapitre 2 sur 8
- Guide du déficit foncier en 2026
- 1Comment fonctionne le déficit foncier ?
- 2Quelles charges et quels travaux sont déductibles en 2026 ?
- 3Les conditions pour bénéficier du déficit foncier
- 4Exemple chiffré de calcul du déficit foncier
- 5Les avantages et limites du déficit foncier
- 6Déficit foncier ou autres dispositifs ?
- 7Déficit foncier : les questions fréquentes
- 8Comment se faire accompagner pour un déficit foncier ?
Dans cette page
Se déduisent les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, ainsi que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété et les frais de gestion. Ne se déduisent pas la construction, la reconstruction et l’agrandissement. La rénovation d’une passoire énergétique porte le plafond à 21 400 € jusqu’à fin 2027.
Tout se joue sur la nature des dépenses. Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration se déduisent des loyers ; ceux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne se déduisent pas. Cette frontière est la première source de redressement en matière de déficit foncier. Ce chapitre fait le point sur les charges déductibles en 2026, avec des exemples concrets.
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
Les travaux
Entretien, réparation et amélioration du logement loué ou destiné à la location, y compris les travaux de rénovation énergétique.
Les intérêts et frais d’emprunt
Intérêts, frais de dossier, frais de garantie et assurance emprunteur du prêt qui finance l’achat ou les travaux. Ils ne réduisent jamais le revenu global.
Les charges de copropriété
Provisions pour charges et pour travaux, pour la part non récupérable sur le locataire, avec une régularisation l’année suivante.
La taxe foncière
Taxe foncière et taxes annexes, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire.
Les assurances
Propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés et assurance du prêt.
Les frais de gestion
Honoraires d’agence ou d’administrateur de biens, frais de procédure, et un forfait de 20 € par logement pour les petits frais.
Amélioration ou construction : où passe la frontière ?
Un travail d’amélioration apporte un équipement ou un confort nouveau à un logement existant, sans modifier son gros œuvre ni sa surface. Un travail de construction ou de reconstruction touche au gros œuvre de façon importante, ou revient à créer un logement neuf. Un agrandissement augmente la surface habitable ou le volume. Les deux derniers ne sont pas déductibles.
| Travaux | Déductibles ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Réfection de la cuisine ou de la salle de bains | Oui | Amélioration ou remise en état d’un équipement existant |
| Isolation, fenêtres, chaudière, pompe à chaleur | Oui | Amélioration, souvent éligible au plafond de 21 400 € pour une passoire |
| Mise aux normes de l’électricité et de la plomberie | Oui | Réparation et amélioration |
| Ravalement, toiture refaite à l’identique | Oui | Entretien et réparation |
| Redistribution des pièces sans toucher au gros œuvre | Oui, en principe | Amélioration, si la structure n’est pas modifiée |
| Surélévation, extension, véranda fermée | Non | Agrandissement |
| Transformation d’un grenier ou d’un local en logement | Non | Création de surface habitable |
| Rénovation si lourde qu’elle équivaut à une reconstruction | Non | Reconstruction |
| Transformation d’un bureau ou d’un commerce en logement | Non, en principe | Changement d’affectation assimilé à une construction |
Les cas limites sont nombreux : une redistribution complète avec reprise de planchers, un aménagement de combles déjà habitables, un local professionnel rénové pour être loué. La règle se juge au cas par cas, au regard de l’importance des travaux sur le gros œuvre. C’est pourquoi nous faisons relire les devis avant l’achat, pas après.
Qu’est-ce qui ne se déduit pas ?
Le prix d’achat et les frais de notaire
Ils entrent dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value, pas dans les charges de l’année.
Le mobilier
Une location meublée relève des bénéfices commerciaux : elle ne peut pas créer de déficit foncier.
Votre propre main-d’œuvre
Le temps passé sur le chantier n’est pas une charge. Seules les dépenses facturées sont déductibles, et les travaux faits soi-même sont difficiles à justifier.
Quel plafond pour la rénovation énergétique en 2026 ?
Les travaux qui font passer un logement classé E, F ou G à une classe A, B, C ou D ouvrent droit à un plafond d’imputation sur le revenu global de 21 400 € au lieu de 10 700 €. Les conditions : devis accepté à partir du 5 novembre 2022, dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, diagnostic avant travaux et nouveau diagnostic après travaux, au plus tard le 31 décembre 2027. Seule la part du déficit qui provient de ces travaux bénéficie du plafond majoré.
Ces travaux sont aussi ceux qui protègent le plus votre investissement : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.
Quels justificatifs conserver ?
Factures détaillées des entreprises au nom du propriétaire, avec l’adresse du logement et la nature des travaux ; preuves de paiement ; tableaux d’amortissement du prêt ; avis de taxe foncière ; appels de fonds et décomptes de copropriété ; diagnostics de performance énergétique avant et après travaux. L’administration peut les demander pendant trois ans après l’année de la déclaration, et plus longtemps pour un déficit reporté. Utilisez notre simulateur de budget travaux pour une première estimation.
Questions fréquentes sur les travaux déductibles
Une cuisine ou une salle de bains refaite est-elle déductible ?
Oui. C’est une amélioration ou une remise en état d’un équipement existant, déductible des revenus fonciers.
Un agrandissement est-il déductible ?
Non. Surélévation, extension, véranda fermée ou création de surface habitable ne se déduisent pas : ce sont des travaux d’agrandissement ou de construction.
Peut-on déduire les travaux faits soi-même ?
Votre propre main-d’œuvre n’est jamais déductible. Seules les dépenses facturées le sont, et des travaux faits soi-même sont difficiles à justifier en cas de contrôle.
Chapitre suivant : les conditions pour bénéficier du déficit foncier
Nous faisons vérifier la nature des travaux avant l’achat et calculons l’économie d’impôt correspondante. Premier rendez-vous offert.
- Service-public.gouv.fr : revenus fonciers au régime réel et déficit foncier
- BOFiP : revenus fonciers, charges déductibles et imputation des déficits (BOI-RFPI-BASE-20 et BOI-RFPI-BASE-30)
- Légifrance : loi de finances pour 2026 (plafond de 21 400 € prolongé jusqu’au 31 décembre 2027)
Références : articles 28 à 33 quinquies et 156 du Code général des impôts ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-20 et BOI-RFPI-BASE-30 ; loi de finances pour 2026.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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