Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier repose sur une mécanique simple dans son principe, mais précise dans son ordre d’application. Comprendre cet ordre permet de calibrer le montant des travaux et de savoir quand l’économie d’impôt arrivera réellement. Ce chapitre détaille les trois étapes de l’imputation, le cas particulier des intérêts d’emprunt et le fonctionnement du report.

Une condition préalable : le régime réel

Le déficit foncier n’existe qu’au régime réel. Si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes par défaut au micro-foncier : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, et aucun déficit n’est possible. Pour en profiter, il faut renoncer au micro-foncier en déposant la déclaration 2044 détaillée. Cette option vous engage pour trois ans, et elle porte sur l’ensemble de vos locations nues.

Les trois étapes de l’imputation

1. Les charges effacent vos loyersToutes les charges de l’année s’imputent d’abord sur vos revenus fonciers, sans limite. Vos loyers ne sont plus imposés, ni à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
2. Le surplus réduit le revenu globalCe qui reste, hors intérêts d’emprunt, se déduit de vos salaires, pensions ou bénéfices, dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour la rénovation énergétique d’une passoire.
3. Le solde se reporte dix ansCe qui dépasse le plafond, et le déficit dû aux intérêts, s’impute sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, dans l’ordre d’ancienneté.

Le cas des intérêts d’emprunt

Les intérêts du prêt qui finance l’achat ou les travaux sont déductibles, ainsi que l’assurance emprunteur et les frais du prêt. Mais ils obéissent à une règle propre : ils ne peuvent jamais réduire le revenu global. Le déficit qui en provient se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

En pratique, l’administration considère que les loyers absorbent en priorité les intérêts. Si vos loyers de l’année suffisent à couvrir les intérêts, tout le reste du déficit vient des autres charges et peut réduire votre revenu global. Si vos loyers sont inférieurs aux intérêts, par exemple l’année de l’achat quand le logement est en travaux, la part des intérêts non couverte part en report.

Combien vaut un euro de déficit ?

Tous les euros de déficit ne se valent pas. Un euro qui efface un loyer vous fait économiser votre taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Un euro qui réduit votre revenu global ne vous fait économiser que votre taux marginal, car les prélèvements sociaux ne portent pas sur vos salaires.

C’est pourquoi le déficit foncier profite d’abord aux propriétaires qui ont déjà des loyers imposés : le report n’est pas un pis-aller, il effacera des loyers taxés plein pot les années suivantes. Sans autres revenus fonciers, l’économie s’étale davantage dans le temps, comme le montre notre exemple chiffré.

Le report : comment il fonctionne

Le déficit reporté s’impute sur les revenus fonciers nets des dix années suivantes, en commençant par le plus ancien. Il ne peut plus réduire le revenu global. S’il n’est pas utilisé au bout de dix ans, il est perdu. Deux conséquences pratiques : il faut conserver des revenus fonciers pour l’absorber, et un passage en location meublée, dont les revenus sont des bénéfices commerciaux, ne permet pas de l’utiliser. Le suivi des déficits reportables figure chaque année sur la déclaration 2044.

L’année qui compte : celle du paiement

Une charge se déduit l’année où elle est payée, pas celle du devis ni celle de la facture. Pour des travaux importants, le calendrier des paiements peut être organisé sur deux années civiles pour utiliser deux fois le plafond de 10 700 €. C’est un levier de calibrage simple, à prévoir dès la signature des devis avec l’entreprise.

Enfin, le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an : il s’ajoute sans limite aux autres avantages du foyer, comme une réduction Malraux ou des dons.

Chapitre suivant : les travaux et charges déductibles

Sources : articles 28 à 33 quinquies et 156 du Code général des impôts ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-20 et BOI-RFPI-BASE-30 ; loi de finances pour 2026 ; Service-public.fr.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).