Les chapitres du guide Chapitre 4 sur 8
- Guide du déficit foncier en 2026
- 1Comment fonctionne le déficit foncier ?
- 2Quelles charges et quels travaux sont déductibles en 2026 ?
- 3Les conditions pour bénéficier du déficit foncier
- 4Exemple chiffré de calcul du déficit foncier
- 5Les avantages et limites du déficit foncier
- 6Déficit foncier ou autres dispositifs ?
- 7Déficit foncier : les questions fréquentes
- 8Comment se faire accompagner pour un déficit foncier ?
Dans cette page
Un couple imposé à 30 %, sans autres loyers, achète un T3 ancien à Rennes 180 000 € et paie 45 000 € de travaux. Il économise 3 210 € la première année, puis environ 3 000 € par an : 21 382 € au total en huit ans, soit 48 % des travaux.
Rien ne vaut un exemple pour comprendre le déficit foncier. Nous suivons ici un couple qui achète un appartement ancien à rénover, année par année, jusqu’à l’épuisement du déficit. Puis nous comparons avec un investisseur qui a déjà des loyers : la différence montre pourquoi le profil du foyer compte autant que le montant des travaux.
Quel projet prend-on pour exemple ?
- Un couple imposé dans la tranche à 30 %, sans autres revenus fonciers.
- Un T3 ancien à Rennes acheté 180 000 €, avec 45 000 € de travaux payés la première année, financé à crédit.
- Le logement est loué à partir de la deuxième année, 900 € par mois, soit 10 800 € par an.
- Intérêts d’emprunt : 3 000 € la première année, en baisse de 100 € par an. Taxe foncière, assurance et charges non récupérables : 1 200 € la première année, 1 800 € ensuite.
Que se passe-t-il la première année ?
Aucun loyer n’est encore encaissé. Les intérêts de 3 000 € ne peuvent pas réduire le revenu global : ils partent en report. Les travaux et charges, soit 46 200 €, créent un déficit dont 10 700 € réduisent le revenu global : 3 210 € d’impôt en moins. Le reste, soit 38 500 € avec les intérêts, est reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.
Que se passe-t-il les années suivantes ?
Dès la deuxième année, les loyers nets, après intérêts et charges, sont effacés par le déficit reporté. Ils ne supportent ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux : chaque euro effacé fait économiser 47,2 centimes.
| Année | Loyers | Intérêts et charges | Déficit reporté | Économie d’impôt |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0 € | −49 200 € | 38 500 € | +3 210 € |
| 2 | +10 800 € | −4 700 € | 32 400 € | +2 879 € |
| 3 | +10 800 € | −4 600 € | 26 200 € | +2 926 € |
| 4 | +10 800 € | −4 500 € | 19 900 € | +2 974 € |
| 5 | +10 800 € | −4 400 € | 13 500 € | +3 021 € |
| 6 | +10 800 € | −4 300 € | 7 000 € | +3 068 € |
| 7 | +10 800 € | −4 200 € | 400 € | +3 115 € |
| 8 | +10 800 € | −4 100 € | 0 € | +189 € |
| 9 | +10 800 € | −4 000 € | 0 € | 0 € |
Et si vous avez déjà des loyers ?
Supposons maintenant que le couple perçoive déjà 15 000 € de loyers nets d’un autre appartement, et qu’il soit imposé à 41 %. Dès la première année, les travaux effacent ces loyers à 58,2 %, puis réduisent le revenu global de 10 700 €, et le report est absorbé en deux à trois ans au lieu de sept. Sur notre page le déficit foncier en 2026, un exemple de ce type, avec 60 000 € de travaux, aboutit à environ 60 % des travaux financés par l’économie d’impôt, en trois ans.
Que retenir de cet exemple ?
Le rythme dépend de vos loyers
Sans autres revenus fonciers, l’économie s’étale sur plusieurs années. Avec des loyers existants, elle arrive presque tout de suite.
La tranche fait le reste
À 30 %, un peu moins de la moitié des travaux est financée par l’impôt. À 41 % avec des loyers existants, environ 60 %.
Le montant se calibre
Trop de travaux la même année crée un report qui mettra longtemps à servir. Étaler les paiements sur deux années utilise deux fois le plafond.
Ces chiffres sont simplifiés : ils ne tiennent pas compte de la revalorisation des loyers, de la vacance locative ni de la plus-value à la revente. Pour votre cas, utilisez notre simulateur d’enveloppe d’investissement, ou demandez-nous une simulation complète. Exemples réels : T3 rénové rue du Château à Nantes, T4 rue Guéhenno à Rennes, T2 rue Saumuroise à Angers.
Questions fréquentes sur l’exemple chiffré
Combien rapportent 45 000 € de travaux en déficit foncier à 30 % ?
Dans notre exemple, sans autres loyers, 21 382 € d’impôt et de prélèvements sociaux en moins sur huit ans, soit 48 % des travaux.
Pourquoi l’économie est-elle plus forte avec des loyers existants ?
Parce que chaque euro de déficit qui efface un loyer fait économiser votre taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et que le report est absorbé en deux à trois ans au lieu de sept.
L’exemple tient-il compte de la plus-value ?
Non. Il ne tient compte ni de la revalorisation des loyers, ni de la vacance locative, ni de la plus-value à la revente. Une simulation complète intègre ces éléments.
Chapitre suivant : les avantages et limites du déficit foncier
Nous refaisons ce calcul avec votre avis d’impôt et vos revenus fonciers. Premier rendez-vous offert.
- Service-public.gouv.fr : revenus fonciers au régime réel et déficit foncier
- BOFiP : revenus fonciers, charges déductibles et imputation des déficits (BOI-RFPI-BASE-20 et BOI-RFPI-BASE-30)
- Légifrance : loi de finances pour 2026 (plafond de 21 400 € prolongé jusqu’au 31 décembre 2027)
Références : articles 28 à 33 quinquies et 156 du Code général des impôts ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-20 et BOI-RFPI-BASE-30 ; loi de finances pour 2026.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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