Déficit foncier vs autres dispositifs

Le déficit foncier est aujourd’hui l’un des principaux dispositifs de défiscalisation encore en vigueur en 2025.
Pour bien en saisir la portée, il est utile de le comparer aux mécanismes qui ont marqué l’investissement locatif ces dernières années : la loi Pinel (désormais close) et le LMNP (toujours actif).

Pinel et Pinel+ : dispositifs clos depuis 2025

La loi Pinel et sa version renforcée Pinel+ ont permis, jusqu’au 31 décembre 2024, d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement locatif dans le neuf.

• Pinel classique (2024) : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans.
• Pinel+ (taux plein) : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans.

Ces dispositifs ne sont plus accessibles depuis le 1er janvier 2025, mais beaucoup d’investisseurs continuent à les évoquer car ils ont longtemps été la référence en matière de défiscalisation immobilière.

→ Aujourd’hui, le déficit foncier a pris le relais comme alternative de choix, mais cette fois dans l’ancien avec travaux.

LMNP : des revenus complémentaires faiblement fiscalisés

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’une des options les plus connues pour diversifier son patrimoine.

Son avantage majeur repose sur l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier, ce qui permet souvent de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant de nombreuses années.

Les atouts du LMNP

• Générer des revenus complémentaires presque nets d’impôts, parfois pendant 10 à 15 ans.
• Souplesse des baux meublés, qui attirent des profils variés : étudiants, jeunes actifs, professionnels en mobilité, touristes.
• Un mode d’investissement qui s’adapte bien aux marchés dynamiques (villes universitaires, zones touristiques).

Les limites du LMNP

• Les déficits éventuels ne s’imputent pas sur le revenu global : l’avantage reste cantonné aux loyers meublés.
• La gestion est plus contraignante : logement entièrement équipé, renouvellement fréquent du mobilier, turn-over locatif plus élevé.
• Rentabilité parfois surévaluée par rapport aux contraintes administratives et pratiques.

→ Le LMNP est idéal pour des investisseurs qui veulent des revenus complémentaires réguliers, mais il n’apporte pas la réduction immédiate d’impôt sur le revenu global qu’offre le déficit foncier.

Déficit foncier : le dispositif phare pour l’ancien avec travaux

Le déficit foncier s’adresse aux investisseurs qui veulent donner une seconde vie à un bien ancien tout en optimisant leur fiscalité. Contrairement au LMNP, il permet d’agir directement sur l’impôt sur le revenu global.

Les atouts du déficit foncier

• Déduction annuelle de 10 700 € sur le revenu global, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sortant un logement de la catégorie F ou G.
• Le surplus du déficit est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers, ce qui permet de réduire durablement la fiscalité sur les loyers.
• Valorisation du bien grâce aux travaux : attractivité locative renforcée, meilleure rentabilité nette, plus-value potentielle à la revente.
• Alignement avec la politique publique : anticiper les interdictions de location des passoires thermiques et profiter d’un avantage fiscal renforcé.

Les limites à connaître

• Location nue obligatoire, ce qui exclut les baux meublés souvent plus flexibles.
• Engagement de location d’au moins 3 ans après les travaux, sous peine de remise en cause fiscale.
• Besoin d’une capacité financière solide pour assumer les travaux, même si les économies d’impôt viennent en partie compenser l’effort.

→ En pratique, le déficit foncier est aujourd’hui le dispositif le plus puissant pour les foyers à TMI moyen/fort, qui souhaitent réduire significativement leur impôt tout en valorisant un patrimoine immobilier ancien.

En résumé

• Pinel / Pinel+ : dispositifs historiques clos depuis 2025 (taux finaux : 9 %, 12 %, 14 % et jusqu’à 21 % en Pinel+).
• LMNP : idéal pour générer des revenus complémentaires peu fiscalisés, mais sans impact sur le revenu global.
• Déficit foncier : encore en vigueur, renforcé en 2025, il combine optimisation fiscale immédiate et valorisation patrimoniale grâce aux travaux dans l’ancien.

Contactez-nous

Gratuit et sans engagement