Exemple chiffré de calcul du déficit foncier

Pour bien comprendre le fonctionnement du déficit foncier, rien de mieux qu’un cas concret. Voici une simulation simplifiée d’un investissement locatif dans l’ancien, avec des travaux de rénovation.

Cas pratique : investissement dans l’ancien avec travaux

Contexte de l’investissement :

• Prix d’achat du bien : 150 000 €
• Travaux de rénovation énergétique : 40 000 € (isolation + changement de chaudière + double vitrage)
• Autres charges déductibles (frais de gestion, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt) : 6 000 €
• Loyers annuels attendus : 9 000 €

Calcul du déficit foncier :

• Total des charges : 40 000 € (travaux) + 6 000 € (autres frais) = 46 000 €
• Revenus fonciers : 9 000 €
• Résultat foncier : 9 000 – 46 000 = – 37 000 €

Impact sur la fiscalité

Étape 1 : imputation sur le revenu global

• Plafond classique : 10 700 €
• Plafond majoré (car rénovation énergétique avec sortie de F/G) : 21 400 €
  
  → Ici, le propriétaire peut déduire 21 400 € de son revenu global imposable.

Exemple : si le bailleur déclare 70 000 € de revenu imposable (salaires, pensions, etc.), son revenu imposable sera ramené à 48 600 € après déduction.

À un taux marginal d’imposition de 30 %, l’économie d’impôt immédiate est de 6 420 € (21 400 × 30 %).

Étape 2 : report du déficit restant

• Déficit total : 37 000 €
• Imputation sur revenu global : 21 400 €
• Solde reportable : 15 600 €

Ce solde viendra réduire les loyers imposables des 10 années suivantes, permettant de percevoir des loyers quasi nets d’impôts pendant plusieurs années.

Impact sur la rentabilité globale

• Économie fiscale immédiate : 6 420 €
• Allègement d’imposition futur : 15 600 € imputés sur loyers → environ 1 500 €/an de loyers exonérés d’impôt pendant 10 ans.
• Valorisation patrimoniale : le bien rénové voit sa valeur augmenter, et peut désormais être loué légalement (sortie de la catégorie “passoire thermique”).

→ Résultat : le propriétaire bénéficie à la fois d’une économie d’impôt immédiate, d’une fiscalité allégée sur ses loyers futurs, et d’un patrimoine revalorisé.

Cet exemple illustre pourquoi le déficit foncier est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant :

• réduire significativement leur imposition,
• engager des travaux lourds de rénovation,
• améliorer la rentabilité nette de leur projet immobilier.

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