Foire aux questions (FAQ)

Le déficit foncier soulève souvent des interrogations pratiques. Voici les réponses aux questions les plus fréquentes, basées sur la réglementation en vigueur en 2025.

1/ Peut-on cumuler déficit foncier et Pinel ?

Oui, mais seulement si les investissements concernent des biens distincts.

→ Exemple : vous pouvez bénéficier d’un avantage Pinel sur un logement neuf acquis avant 2025 et profiter du déficit foncier sur un autre logement ancien avec travaux.

⚠️ Attention : le déficit foncier s’applique uniquement sur vos revenus fonciers, il n’interagit pas avec les réductions d’impôt Pinel.

2/ Que se passe-t-il si je revends mon bien avant 3 ans ?

Le déficit foncier est conditionné à un engagement de location nue pendant au moins 3 ans après la réalisation des travaux.

→ Si vous revendez avant ce délai, l’administration fiscale peut annuler l’avantage fiscal et recalculer vos impôts.
Il est donc crucial d’avoir une stratégie patrimoniale à moyen terme avant de se lancer.

3/ Est-ce intéressant si j’ai une faible tranche d’imposition ?

Le déficit foncier reste utile, mais son effet est limité si votre taux marginal d’imposition (TMI) est faible.

→ L’économie d’impôt est proportionnelle à votre TMI. Ainsi :

• TMI 11 % → gain limité,
• TMI 30 % ou plus → optimisation fiscale très intéressante.

En clair, le déficit foncier est surtout recommandé pour les foyers imposés à 30 % et plus.

4/ Quels travaux sont éligibles au plafond majoré de 21 400 € ?

Seuls les travaux permettant de sortir un logement de la catégorie F ou G du DPE (passoire thermique) sont concernés.

→ Exemples : isolation des combles et murs, remplacement de chaudière, changement des fenêtres, amélioration du système de chauffage.

→ Un diagnostic énergétique avant/après est obligatoire pour prouver le gain de performance.

5/ Puis-je combiner déficit foncier et LMNP ?

Non, car ce sont deux régimes différents :

• Le déficit foncier ne concerne que les locations nues
• Le LMNP s’applique aux locations meublées

→ En revanche, vous pouvez tout à fait posséder un bien en LMNP et un autre en déficit foncier, et bénéficier des avantages fiscaux propres à chacun.

6/ Le déficit foncier est-il pris en compte dans le plafond des niches fiscales ?

Non.
Contrairement à anciennement la loi Pinel ou à d’autres dispositifs de réduction d’impôt, le déficit foncier n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an.
→ Cela en fait un outil particulièrement puissant pour cumuler plusieurs avantages fiscaux sans être limité par ce plafond.

7/ Comment déclarer un déficit foncier aux impôts ?

La déclaration d’un déficit foncier se fait en même temps que votre déclaration annuelle de revenus.

Choisissez le bon formulaire : Formulaire n°2044 (ou 2044 spéciale) pour détailler vos revenus fonciers et vos charges déductibles. Le résultat (revenu foncier ou déficit) est ensuite reporté automatiquement sur votre déclaration principale n°2042.
Renseignez vos charges déductibles : Vous devez détailler les travaux éligibles, les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, etc.
Calculez le déficit foncier et conservez vos justificatifs.

8/ Le déficit foncier est-il transmissible en cas de décès ou succession ?

Non, il n’est pas transmissible : il s’éteint avec le contribuable.
Si vous avez généré un déficit foncier mais que vous décédez avant de l’avoir totalement imputé, le solde restant est perdu. Les héritiers reprennent bien sûr la pleine propriété du bien immobilier et pourront eux-mêmes générer un nouveau déficit foncier s’ils engagent des travaux ou s’ils ont des charges supérieures aux loyers. 

9/ Puis-je imputer un déficit foncier sur mes revenus professionnels (salaires, BIC, etc.) ?

Oui, mais uniquement dans la limite des 10 700 € ou 21 400 € (selon vos travaux) autorisés par an.
Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, qui comprend vos salaires, pensions, bénéfices professionnels (BIC, BNC, BA), etc.

10/ Puis-je financer mes travaux par un emprunt bancaire ?

Oui, et les intérêts de l’emprunt sont eux aussi déductibles, mais n’entrent pas dans le calcul du déficit imputable sur le revenu global.

11/ Puis-je cumuler déficit foncier et dispositif Denormandie ?

Oui, si les conditions de chacun sont respectées, mais sur des biens différents.

12/ Le déficit foncier entre-t-il dans le calcul du plafonnement IFI ?

Non, mais il peut indirectement réduire l’imposition globale en allégeant le revenu imposable.

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