Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier repose sur un principe simple : lorsque vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion) dépassent vos loyers, vous pouvez réduire votre imposition.
En 2025, ce mécanisme offre deux avantages majeurs : l’imputation annuelle sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui sortent un logement des classes F ou G du DPE.
Le surplus non utilisé n’est pas perdu : il est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.
Ce système fait du déficit foncier un outil fiscal puissant, capable de générer des économies immédiates et d’alléger vos loyers futurs, tout en valorisant votre patrimoine immobilier ancien.

Revenus fonciers et charges déductibles

Lorsqu’un particulier met en location un logement nu (non meublé), les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus sont déclarés à l’administration fiscale et soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Cependant, la loi autorise le propriétaire bailleur à déduire certaines charges de ces loyers. Ces charges incluent :

• les travaux d’entretien et de réparation (ex. remise aux normes électriques, remplacement de toiture, ravalement),
• les travaux d’amélioration (ex. isolation, double vitrage, changement de chaudière),
• les frais de gestion (honoraires d’agence, frais de syndic, comptabilité),
• les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant),
• la taxe foncière,
• les intérêts d’emprunt et frais bancaires liés au financement du bien.

→ Lorsque la somme de ces charges excède le montant des loyers, le propriétaire se retrouve en situation de déficit foncier.

📌 Source officielle : Économie.gouv.fr – Tout savoir sur le déficit foncier

Déduction sur le revenu global (plafond 10 700 €)

Le premier avantage du déficit foncier est la possibilité de réduire votre revenu global imposable (salaires, pensions, BIC…).

• Le déficit foncier résultant de charges (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
• Cela signifie qu’au lieu de seulement réduire vos loyers imposables, vous réduisez l’ensemble de votre base d’imposition.
• En pratique, plus votre taux marginal d’imposition (TMI) est élevé, plus l’économie d’impôt est importante.

→ Exemple : un contribuable dans la tranche à 30 % qui déduit 10 000 € de déficit foncier sur son revenu global réalise une économie d’impôt de 3 000 €.

📌 Source officielle : BOFiP – Revenus fonciers : modalités d’imputation des déficits

Déduction exceptionnelle pour la rénovation énergétique (plafond 21 400 €)

Depuis 2023 et confirmée pour 2025, un plafond majoré a été instauré afin de lutter contre les passoires thermiques.

• Si les travaux réalisés permettent de sortir un logement de la classe F ou G du DPE pour atteindre au minimum la classe E, le plafond de déduction sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € par an.
• Cet avantage vise à accélérer la mise à niveau énergétique du parc locatif ancien.
• Les dépenses concernées doivent être justifiées (factures, diagnostic énergétique avant/après travaux).

→ C’est une opportunité unique pour les investisseurs d’allier optimisation fiscale et valorisation patrimoniale, tout en anticipant l’interdiction progressive de location des logements énergivores.

📌 Source officielle : Impôts.gouv.fr – Revenus fonciers (brochure)

Report sur 10 ans du déficit excédentaire

Si le déficit foncier est supérieur aux plafonds (10 700 € ou 21 400 €), le surplus n’est pas perdu.

• L’excédent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Cela signifie que vos loyers futurs seront allégés d’impôt jusqu’à épuisement du déficit.
• En revanche, cette partie ne s’impute pas sur le revenu global, uniquement sur les revenus fonciers.

→ Exemple :

• Déficit foncier total : 30 000 €
• Imputation sur revenu global (plafond 21 400 € pour rénovation énergétique) : 21 400 €
• Report sur loyers futurs : 8 600 € utilisables sur 10 ans

📌 Source officielle : Économie.gouv.fr – Déficit foncier

En résumé

• Les 10 700 € annuels permettent déjà une forte optimisation fiscale.
• Les 21 400 € pour les rénovations énergétiques offrent une opportunité exceptionnelle en 2025.
• Le report sur 10 ans maximise la rentabilité à long terme.

 Le déficit foncier est donc un dispositif fiscal puissant, à condition de bien anticiper ses travaux et son calendrier de location.

Contactez-nous

Gratuit et sans engagement