Un couple d’une cinquantaine d’années, propriétaire de sa maison près de Nantes, avec deux enfants étudiants encore rattachés au foyer fiscal. Ils paient peu d’impôt : environ 1 600 € par an, tranche à 11 %. Ils possèdent aussi un T2 loué, et près de 200 000 € d’épargne. Leur question : comment préparer la retraite sans prendre de risques inutiles ?
La situation
- Une épargne abondante, mais qui dort. Environ 197 000 € sur des livrets, des comptes et des plans d’épargne logement. Sur ce total, environ 65 000 € rapportent entre 0,35 % et 1,25 % par an, et ces intérêts sont imposés.
- Un T2 loué, ancien investissement locatif. Estimé à 160 000 €, il rapporte environ 5 800 € par an avant impôt, soit 3,6 % de sa valeur. Après impôt et prélèvements sociaux, il en reste 3 100 à 4 200 € selon leur tranche : 2 à 2,6 % net.
- Un impôt qui va changer. Quand les enfants quitteront le foyer, le couple passera de trois à deux parts. À revenus égaux, l’impôt augmentera d’environ 1 600 € par an.
Ce qu’ils n’avaient pas vu
Leur vrai poste fiscal, ce sont les prélèvements sociaux. Les loyers du T2 sont imposés à 11 % d’impôt sur le revenu, mais aussi à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 900 € par an. C’est plus que la moitié de leur impôt.
Même avec deux parts, leur tranche réelle restera proche de 11 %. Le passage à deux parts fera entrer une petite partie de leur revenu dans la tranche à 30 %, à peine quelques centaines d’euros. Conséquence : la défiscalisation ne doit pas être le moteur de leur stratégie. La rentabilité et la retraite, oui.
L’argent le plus utile n’est pas forcément celui qu’on pense. Leur premier réflexe était de casser un plan d’épargne logement à 2 % pour financer un projet. Or c’est l’un de leurs placements les mieux rémunérés.
Ce que nous avons écarté
Un plan d’épargne retraite tout de suite. À 11 %, 1 000 € versés font gagner environ 110 € d’impôt, pour une sortie imposée plus tard. Le PER sera intéressant si leurs revenus montent. Leurs plafonds non utilisés (plus de 30 000 €) restent disponibles.
Un investissement neuf en Jeanbrun. À 11 % de tranche, l’amortissement du dispositif rapporte peu. Nous le gardons comme alternative si l’ancien ne trouve pas de bien.
Garder le T2 tel quel, sans rien décider. 2 à 2,6 % net, c’est moins qu’un bien rénové bien choisi, alors que c’est la poche la plus imposée du foyer.
Les placements en bourse et les parts de SCPI détenues en direct ne font pas partie de notre périmètre : nous ne les avons pas traités.
Étape 1 : réorganiser l’épargne, poche par poche
Le principe : financer l’apport avec l’argent qui rapporte le moins, et garder intact ce qui rapporte le plus.
| Poche | Montant | Ce qu’on en fait |
|---|---|---|
| Livrets réglementés (livret A, LDD) | ≈ 63 000 € | Gardés : une réserve d’environ 37 000 € choisie par le couple, plus une marge pour les imprévus du chantier. Exonérés d’impôt. |
| Plan d’épargne logement à 3,21 % | ≈ 8 600 € | Gardé : meilleur taux du foyer. |
| Plan d’épargne logement à 2 % | ≈ 68 000 € | Versé, avec une partie des livrets, sur une assurance-vie sans droits d’entrée, pour faire courir le délai fiscal de huit ans dès maintenant. |
| Livrets et comptes à 0,35 %, 1,2 % et 1,25 % | ≈ 65 400 € | Apport du projet immobilier. |
| Complément pris sur les livrets réglementés | ≈ 14 600 € | Apport du projet immobilier. |
| Apport total | 80 000 € | Le même montant que prévu, mais pris sur l’épargne la moins rémunérée. |
Le plan d’épargne logement versé sur l’assurance-vie perd l’exonération d’impôt de ses intérêts jusqu’à ses 12 ans. L’enjeu est faible (environ 1 400 € d’intérêts par an) au regard des huit ans gagnés sur l’assurance-vie.
Étape 2 : un bien ancien à rénover, en déficit foncier
Un appartement ancien à rénover dans l’agglomération nantaise, loué nu après travaux. Hypothèse de travail, à caler sur un bien réel :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix | 148 000 € |
| Frais de notaire (8 %) | ≈ 11 800 € |
| Travaux déductibles | 40 000 € |
| Coût total | ≈ 200 000 € |
| Apport | −80 000 € |
| Crédit sur 20 ans (taux indicatif, fixé par la banque) | ≈ 120 000 € |
| Mensualité, assurance comprise | ≈ −720 € / mois |
| Loyer après travaux | +1 000 € / mois |
| Taxe foncière et charges non récupérables | ≈ −150 € / mois |
| Excédent avant impôt | ≈ +125 € / mois |
Avec ce crédit, leur taux d’endettement reste autour de 23 %. Le prêt relève de leur banque : le taux et l’assurance retenus ici sont indicatifs.
Pourquoi le déficit foncier fonctionne chez eux, même à 11 %. Il efface d’abord les loyers du T2 qu’ils possèdent déjà, imposés à 11 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, puis jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global. Ordre de grandeur : environ 10 000 € d’impôt et de prélèvements évités sur la durée du chantier. En contrepartie, le bien rénové doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation sur le revenu global.
Étape 3 : vendre le T2 au départ du locataire
Le T2 sera vendu dès que le locataire donnera son congé, pour le vendre libre, sans la décote d’un bien occupé. Avec la remontée des taux, le risque porte sur le prix : chaque point de baisse coûte environ 1 600 €.
| Vente rapide | Vente dans trois ans | |
|---|---|---|
| Prix net vendeur | 160 000 € | 160 000 € |
| Impôt sur la plus-value | ≈ −1 800 € | ≈ −1 500 € |
| Crédit restant dû | ≈ −22 900 € | 0 € |
| Diagnostics | ≈ −500 € | ≈ −500 € |
| Net encaissé | ≈ 135 000 € | ≈ 158 000 € |
Ce que coûte la vente rapide : une indemnité de remboursement anticipé d’environ 190 €, et un déficit foncier qui ne peut plus effacer les loyers du T2 pendant le chantier, soit environ 3 000 à 4 500 € au total. Le calcul se tient si les prix baissent de plus de 2 à 3 % dans les trois ans.
Les 135 000 € seront réinvestis dans un second bien ancien rénové, loué meublé : environ 6 000 € par an net d’impôt, contre environ 3 200 € pour le T2 actuel. Les frais de notaire du nouvel achat (environ 12 000 €) sont couverts en trois à quatre ans. Le couple aura ainsi deux régimes fiscaux différents : un bien loué nu en déficit foncier, un bien meublé.
Leur patrimoine dans dix ans
| Sans rien changer | Avec la stratégie | |
|---|---|---|
| Patrimoine net estimé | ≈ 934 000 € | ≈ 953 000 € |
| Loyers nets encaissés en dix ans | ≈ 9 000 € | ≈ 72 000 € |
| Patrimoine construit en dix ans (hausse du patrimoine et loyers nets) | ≈ +48 600 € | ≈ +130 300 € |
Hypothèses prudentes : biens revalorisés de 1 % par an, épargne comptée sans intérêts dans les deux cas, crédit à moitié remboursé à dix ans. À vingt ans, crédit soldé, l’écart de patrimoine dépasse 100 000 €, hors loyers.
Où ils en sont
L’assurance-vie est ouverte et reçoit le plan d’épargne logement. La recherche du bien à rénover est lancée sur un budget de 200 000 €. La vente du T2 est prête : elle partira au congé du locataire. Avant de signer, il reste à vérifier sur l’acte le prix d’achat du T2, pour fiabiliser la plus-value, et le loyer réel du bien rénové dans le secteur choisi.
Les chiffres de ce dossier
80 000 € d’apport pris sur l’épargne à 0,35-1,25 %, sans toucher aux meilleurs placements du foyer.
≈ +125 € par mois d’excédent avant impôt sur le bien rénové, avec un endettement autour de 23 %.
≈ 10 000 € d’impôt et de prélèvements évités pendant le chantier, à 11 % de tranche.
≈ 82 000 € de patrimoine construit en plus en dix ans, loyers compris.
Un âge, un revenu ou un taux d'imposition différent, et la réponse change. Nous appliquons la même méthode à vos chiffres : effort d'épargne, impôt sur la durée, et ce qu'on vous déconseille.
Information réglementaire. Ce cas type est illustratif et ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d'investissement. Les solutions d'assurance-vie et de PER évoquées sont proposées par Bertrand-Demanes Finances, courtier en assurance inscrit à l'ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr). Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital, et leur valeur peut varier à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le document d'information du contrat est remis avant toute souscription. Le cabinet ne fournit pas de conseil en investissements financiers.
