Déficit foncier, LMNP ou Jeanbrun : lequel choisir selon votre situation fiscale ?

Pendant des années, la question ne se posait presque pas. Un investisseur qui voulait payer moins d’impôt sur ses loyers passait en meublé, amortissait son bien et n’y pensait plus. Ce réflexe a pris du plomb dans l’aile. Les règles du LMNP ont été durcies deux fois en deux ans, le projet de loi de finances pour 2027 prévoit d’en remettre une couche, et dans le même temps la location nue a regagné du terrain : elle échappe à la hausse des prélèvements sociaux, le déficit foncier reste très efficace sur l’ancien avec travaux, et le dispositif Jeanbrun a vu le jour.

Il n’y a donc plus de bonne réponse par défaut. Le bon outil dépend de votre tranche d’imposition, de vos revenus fonciers actuels, de votre horizon de détention et de votre exposition à l’IFI. On fait le point.

Le LMNP a perdu une partie de son intérêt

Le principe du meublé reste le même. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC et, au régime réel, le bailleur déduit ses charges et amortit le bien et le mobilier. Pendant de longues années, ça permet souvent de ne déclarer aucun résultat imposable.

Trois changements ont toutefois rogné l’avantage.

D’abord la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Concrètement, ce que vous avez économisé pendant la détention, vous en rendez une partie à la sortie, sauf à garder le bien assez longtemps pour profiter des abattements pour durée de détention. Les résidences services étudiants, seniors et les EHPAD échappent à cette règle.

Ensuite les prélèvements sociaux. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les bénéfices LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % auparavant. Les revenus fonciers de la location nue, eux, sont restés à 17,2 %. Pour un même appartement et un même loyer, le simple fait de le meubler coûte désormais 1,4 point de plus.

Enfin, et c’est le plus lourd, le PLF 2027 présenté le 1er octobre plafonne l’amortissement déductible. Les locaux ne pourraient plus être amortis qu’à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme). Le plafond s’applique au foyer et non au bien : avec trois appartements, vous partagez une seule enveloppe. La partie d’amortissement bloquée par le plafond serait perdue définitivement, alors qu’aujourd’hui elle se reporte sans limite. Les résidences étudiantes, seniors et médicalisées resteraient en dehors. Ce n’est encore qu’un projet, mais il faut l’intégrer dès maintenant dans les calculs de tout nouvel achat en meublé.

Le LMNP garde du sens pour un investisseur qui n’a pas d’autres revenus fonciers, qui vise une détention longue et dont le bien reste sous le plafond. Il en a beaucoup moins pour quelqu’un qui détient déjà plusieurs biens loués meublés, ou qui envisage de revendre dans dix ans.

Le déficit foncier, l’outil de l’ancien avec travaux

Le déficit foncier concerne la location nue au régime réel. Quand les charges d’un bien, et notamment les travaux, dépassent les loyers de l’année, le résultat foncier devient négatif. Ce déficit vient d’abord effacer vos autres revenus fonciers, puis s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce qui dépasse se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €.

Pour les passoires thermiques, la limite d’imputation sur le revenu global est doublée à 21 400 € lorsque les travaux de rénovation énergétique font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prolongé cette mesure pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.

On vous vendra souvent ce doublement comme un coup de pouce. Pour un bien qui va produire des loyers, c’est en réalité une fausse bonne idée. Un déficit imputé sur le revenu global ne fait économiser que l’impôt sur le revenu. Le même déficit, s’il était resté en report, serait venu effacer vos loyers des années suivantes et vous aurait fait économiser l’impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Monter le plafond à 21 400 €, c’est donc consommer plus vite, et à un taux plus faible, un déficit qui aurait rapporté davantage plus tard.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Dans la tranche à 41 %, les 10 700 € supplémentaires imputés sur le revenu global font gagner environ 4 390 €. Reportés sur des loyers futurs, ils en auraient fait gagner environ 6 230 €. Dans la tranche à 30 %, c’est environ 3 210 € au lieu de 5 050 €. Dans les deux cas, plus de 1 800 € restent sur la table.

La bonne nouvelle, c’est que ce doublement n’a rien d’automatique. Pour en bénéficier, il faut justifier du saut de classe énergétique en produisant les DPE avant et après travaux. Si on ne le revendique pas, on reste au plafond classique de 10 700 € et le surplus part en report. Dans la plupart des dossiers où le bien sera loué ensuite, c’est le meilleur choix. Le plafond doublé ne garde un intérêt que si vous n’aurez pas assez de revenus fonciers dans les dix ans pour absorber le report.

Le calendrier des travaux reste l’autre levier. En les étalant pour que chaque année ils effacent d’abord vos revenus fonciers, plutôt que de tout concentrer sur une seule année, on récupère les prélèvements sociaux sur une plus grande partie du déficit.

Quelques règles à ne pas perdre de vue :

• Les travaux déductibles sont l’entretien, la réparation et l’amélioration. La construction, la reconstruction et l’agrandissement ne le sont pas.
• Les intérêts d’emprunt restent déductibles de vos revenus fonciers, mais la part du déficit qui en provient ne peut pas être imputée sur le revenu global. Elle se reporte uniquement sur vos revenus fonciers futurs.
• Le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière imputation sur le revenu global. Sinon, l’avantage est repris.
• Si vous êtes au micro-foncier sur vos autres biens, il faudra passer au réel, et cette option vous engage pour trois ans.

Pourquoi vos revenus fonciers actuels changent tout

C’est le point que l’on explique le plus souvent en rendez-vous. Un déficit imputé sur le revenu global ne vous fait économiser que l’impôt sur le revenu, à votre taux marginal. Un déficit qui efface des revenus fonciers existants vous fait économiser l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Prenons un bailleur dans la tranche à 41 % qui engage 25 000 € de travaux déductibles sur un appartement ancien, hors intérêts d’emprunt.

Ordres de grandeur bruts, avant prise en compte de la CSG déductible et des particularités de chaque foyer.

Dans le premier cas, les 14 300 € reportés ne sont pas perdus. Quand ils viendront effacer les loyers du bien dans les années suivantes, ils feront même économiser 58,2 % et non plus 41 %, à condition bien sûr que le bien dégage des loyers imposables. Dans le second cas, tout l’effet est immédiat, et au taux plein. C’est pour ça que le déficit foncier est avant tout l’outil des propriétaires qui ont déjà du foncier qui « paie trop », et que le LMNP, à l’inverse, ne sert à rien pour réduire ces revenus-là : l’amortissement d’un meublé ne peut jamais venir en déduction de loyers nus.

Jeanbrun : l’amortissement arrive en location nue

Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (le « statut du bailleur privé ») permet pour la première fois d’amortir un logement loué nu. Il vise les appartements situés dans un immeuble collectif, neufs ou anciens avec une réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’achat. En contrepartie, le bailleur s’engage à louer neuf ans, en résidence principale, à un loyer plafonné.

Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer accepté. Dans le neuf, il va de 3,5 % en loyer intermédiaire à 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l’ancien rénové, il va de 3 % à 3,5 % puis 4 %. L’amortissement porte sur le bâti, soit 80 % du prix, et il est plafonné à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an et par foyer selon le niveau de loyer.

Jeanbrun et déficit foncier se combinent bien dans l’ancien : les travaux nourrissent le déficit, l’amortissement prend le relais ensuite. C’est aussi aujourd’hui la seule vraie porte d’entrée fiscale dans le neuf. La limite, ce sont les loyers plafonnés, qui demandent de vérifier ville par ville que l’opération tient debout. Vous pouvez estimer le gain avec notre simulateur Jeanbrun. Un projet de loi logement, en cours de discussion, pourrait encore faire évoluer certaines règles.

Et si vous êtes assujetti à l’IFI ?

Aucune des trois solutions précédentes ne règle la question de l’IFI : un appartement loué, nu ou meublé, entre dans votre patrimoine taxable (hors cas particulier du loueur professionnel). Pour un contribuable qui paie déjà l’IFI et qui a des revenus fonciers élevés, la nue-propriété en démembrement temporaire mérite d’être regardée. Vous achetez la nue-propriété avec une décote, un bailleur institutionnel détient l’usufruit et perçoit les loyers pendant 15 à 20 ans. Vous n’avez aucun loyer à déclarer, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI et, si vous financez l’achat à crédit, les intérêts sont déductibles de vos autres revenus fonciers. En contrepartie, vous n’avez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement.

En résumé, selon votre profil

Si vous êtes peu ou pas imposé, aucun de ces outils ne se justifie par la fiscalité. Le choix doit se faire sur le rendement et la qualité du bien.

Dans la tranche à 30 %, sans revenus fonciers, le LMNP reste souvent le plus simple, à condition de le chiffrer avec le plafond prévu par le PLF 2027 et de viser une détention longue. Notre simulateur meublé ou nu compare les deux sur dix ans.

Dans les tranches à 41 ou 45 %, et a fortiori avec des revenus fonciers existants, la location nue reprend clairement la main : déficit foncier sur de l’ancien avec travaux, éventuellement prolongé par Jeanbrun.

Si vous êtes à l’IFI, la nue-propriété devient le premier sujet à étudier.

Dans tous les cas, un avantage fiscal ne rattrape jamais un bien mal acheté. Les travaux doivent rester cohérents avec la valeur du logement et le loyer que le marché local peut supporter. C’est d’ailleurs sur ce terrain, l’ancien avec travaux dans le Grand Ouest, que nous accompagnons la majorité de nos clients.

Savoir lequel de ces outils s’applique vraiment à votre cas demande de regarder votre déclaration, vos biens existants et vos projets. C’est ce que nous faisons lors d’un premier audit patrimonial, et ce premier échange est offert.

Article à jour au 5 octobre 2026. Les mesures du projet de loi de finances pour 2027 peuvent encore évoluer au cours des débats parlementaires. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.