Les conditions pour bénéficier du déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif fiscal puissant, mais il n’est pas automatique. Pour en bénéficier, il faut respecter plusieurs conditions précises fixées par le Code général des impôts. Ces règles concernent le type de bien, le mode de location, la durée d’engagement et la capacité du propriétaire à justifier ses dépenses.

Location nue obligatoire

Le déficit foncier ne s’applique qu’aux locations nues, c’est-à-dire lorsque le logement est loué sans meubles, dans le cadre d’un bail d’habitation classique.

• Les locations meublées relèvent d’un autre régime fiscal (LMNP/LMP) qui ne permet pas de créer de déficit foncier.
• Il faut donc que le bail signé avec le locataire respecte les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant les locations nues à usage de résidence principale.

📌 Source : Économie.gouv.fr – Déficit foncier

Usage d’habitation principale

Le logement concerné doit être destiné à un usage d’habitation (principale ou secondaire), et non à un usage commercial ou professionnel.

• Un local transformé en logement peut entrer dans le dispositif, à condition qu’il soit effectivement loué comme habitation.
• Les résidences secondaires mises en location nue peuvent également générer un déficit foncier, dès lors qu’il s’agit bien d’un bail d’habitation.

Engagement de location sur 3 ans minimum

Pour que l’avantage fiscal ne soit pas remis en cause, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant au moins 3 années consécutives après la réalisation des travaux.

• En cas de revente du logement avant ce délai, l’administration fiscale peut annuler le bénéfice du déficit foncier et réclamer un rappel d’impôt.
• Le respect de cette durée d’engagement est donc crucial pour sécuriser l’opération.

📌 Source : BOFiP – Imputation du déficit foncier

Justificatifs et traçabilité des dépenses

L’administration peut demander à tout moment la preuve des charges déduites. Il est donc indispensable de conserver :

• les factures détaillées des travaux (avec la nature exacte des prestations),
• les contrats de bail et quittances de loyer,
• les diagnostics énergétiques (en cas de rénovation énergétique avec plafond majoré),
• les documents bancaires liés à l’emprunt (tableaux d’amortissement, frais de dossier, intérêts).

→ En cas de contrôle fiscal, la charge de la preuve incombe au propriétaire.

En résumé 

• Le bien doit être loué nu et à usage d’habitation.
• L’engagement de location doit durer au moins 3 ans après les travaux.
• Tous les justificatifs doivent être conservés pour sécuriser la déduction.

→ Ces conditions garantissent que le déficit foncier profite réellement à la rénovation et à la remise sur le marché locatif de logements décents et durables.

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