Frais de notaire à 5 % : ce que paie l’investisseur en 2026

Frais de notaire à 5 % : ce que paie l’investisseur locatif

Les frais de notaire montent à 5 % de part départementale dans tout le Grand Ouest, de la Loire-Atlantique au Finistère, et l’investisseur qui achète un bien locatif ancien les paie. Seuls les primo-accédants en résidence principale échappent à la hausse. Elle est temporaire : les délibérations portent effet jusqu’au 31 mars 2028.

Frais de notaire à 5 % : qui est concerné ?

Commençons par un point de vocabulaire. Les « frais de notaire » ne sont pas la rémunération du notaire. Ce sont en grande majorité des taxes reversées au département et à la commune. Les émoluments du notaire restent à part et ne bougent pas avec la hausse.

Dans l’ancien, ces droits de mutation se composent de la taxe départementale de publicité foncière (4,5 % du prix avant hausse), de la taxe additionnelle communale (1,20 %) et de frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’État (2,37 % de la taxe départementale). La loi de finances 2025 a permis aux départements, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, de relever la part départementale jusqu’à 5 %. Le Grand Ouest s’en est largement saisi.

Concrètement, un achat locatif à Nantes, Rennes, Angers, Vannes ou Brest passe par le taux de 5 %.

L’exonération de la hausse est réservée à celui qui achète sa première propriété pour en faire sa résidence principale. Il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat. Aucun plafond de ressources, aucune condition de financement. Mais un achat destiné à la location n’ouvre pas ce droit, même si vous n’avez jamais rien possédé.

Combien cela coûte-t-il sur un achat locatif ?

Prenons un bien ancien de 300 000 €. La hausse représente 0,5 point sur le taux de la part départementale, soit 1 500 €, et environ 1 535 € avec les frais d’assiette de 2,37 %. Attention à la lecture : il s’agit de 0,5 point de taux, pas de 0,5 % de frais en plus sur l’ensemble de la facture.

Ces 1 535 € ne se récupèrent pas à la revente et ne produisent aucun loyer. Ils s’ajoutent au prix, et vous les financez avec votre apport ou votre emprunt. Ils augmentent donc votre coût d’entrée et allongent un peu le temps nécessaire pour l’amortir. La hausse ne ruine pas une opération.

Notre position : ce surcoût ne justifie pas, à lui seul, de renoncer à un bon bien ni de précipiter une signature. Un emplacement mal choisi ou un loyer surestimé coûtent bien plus cher que ces 0,5 point. Mais il faut l’intégrer au calcul dès le départ, et non le découvrir chez le notaire.

Deux précisions sur le périmètre. La hausse est sans effet sur les actes soumis au taux réduit de 0,7 %, selon le BOFiP, le Bulletin officiel des finances publiques. Et nous parlons ici de l’ancien : le régime d’un achat dans le neuf est différent, et il se traite à part.

Cette hausse n’est pas non plus définitive. Selon le BOFiP, les délibérations portent effet jusqu’au 31 mars 2028. Pour les actes signés à partir du 1er avril 2028, le taux applicable redevient celui en vigueur au 31 janvier 2025. Rien ne garantit en revanche ce que décidera le législateur d’ici là.

Le calendrier a aussi bougé. Depuis la loi de finances pour 2026, les nouvelles délibérations départementales notifiées entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 s’appliquent aux actes signés à compter du 1er janvier 2027. Un département peut donc encore modifier son taux, et la date de signature compte.

Quelle date retenir, alors ? En principe, celle de l’acte authentique chez le notaire, même si la promesse a été signée avant la hausse. Seule exception prévue par le BOFiP : pour un compromis avec condition suspensive soumis à la formalité fusionnée, c’est la date de réalisation de la condition suspensive. Votre notaire confirme le cas précis.

Comment préparer un achat dans l’ancien ?

En rendez-vous, nous reconstruisons d’abord le budget en partant du coût total : prix, droits de mutation, émoluments, travaux éventuels. Nous gardons une marge au-dessus de ce coût estimé, pour absorber un écart de frais ou un devis de travaux qui dérape.

Ensuite, nous regardons l’horizon de détention. Un achat locatif revendu au bout de quelques années supporte mal des frais d’entrée élevés : le temps manque pour les amortir. Sur une détention longue, la hausse pèse beaucoup moins dans le résultat global.

Avant de signer la promesse, faites le point sur le financement, sur la nature de l’avant-contrat et sur la date à laquelle il engage les parties. Cela évite de découvrir un surcoût au moment de signer. Pour cadrer votre budget, notre simulateur d’enveloppe d’investissement donne une première base. Notre page sur l’investissement dans l’ancien détaille les points à regarder avant d’acheter.

Négocier le prix reste un levier plus efficace que de chercher à échapper à des droits fixés par la loi. Et ce sont ces calculs de départ, faits avant l’offre plutôt qu’après, qui distinguent une opération qui se tient d’un bien qui pèse sur votre budget.

Questions fréquentes

Un investisseur qui n’a jamais été propriétaire est-il exonéré de la hausse ?

Non. L’exonération suppose que le bien devienne votre résidence principale. Pour un achat destiné à la location, la hausse s’applique, même si vous n’avez jamais possédé de logement.

Un couple qui achète en indivision peut-il en bénéficier ?

En indivision, chaque acquéreur primo-accédant bénéficie de l’exonération à hauteur de sa quote-part. Pour un couple marié sous un régime de communauté, les deux doivent être primo-accédants. Cela vaut pour une résidence principale, pas pour un bien loué.

Que se passe-t-il après le 31 mars 2028 ?

Pour les actes signés à partir du 1er avril 2028, le BOFiP prévoit un retour au taux en vigueur au 31 janvier 2025, soit 4,50 % dans ces départements. Mieux vaut raisonner sur le coût réel d’aujourd’hui sans parier sur une prolongation ou un retour anticipé.

Sources : BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20 ; Notaires de France ; DGFiP, tableau des taux de DMTO

Cet article est publié à titre d’information et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.