Prix de l’ancien et taux de crédit en 2026 : ce que la baisse des prix change pour vous

Prix de l’ancien et taux de crédit en 2026 : ce que la baisse des prix change pour vous

Les prix des logements anciens baissent de nouveau en France. Selon l’Insee (Informations rapides n° 216 du 8 septembre 2026), ils ont reculé de 1,0 % entre avril et juin 2026 par rapport au trimestre précédent, et de 0,8 % sur un an. Ces chiffres sont encore provisoires. Dans le même temps, le crédit coûte un peu plus cher. Que vous pensiez acheter, investir ou revendre, voici ce que ces deux mouvements veulent dire concrètement.

Ce que disent vraiment les chiffres

Première surprise : le début d’année a été revu à la baisse. L’Insee avait d’abord annoncé une hausse de 0,2 % au premier trimestre 2026 ; le chiffre corrigé est une baisse de 0,2 %. La « stabilisation » dont on parlait au printemps n’a donc pas eu lieu. Sur un an, les prix étaient stables au premier trimestre, après une hausse de 1,0 % fin 2025.

Tous les logements ne sont pas logés à la même enseigne. Sur un an, au deuxième trimestre 2026 :

• Maisons : -1,3 %, contre -0,1 % pour les appartements.
• Province : -1,0 %, contre -0,3 % en Île-de-France.
• Appartements en province : -0,3 %, et -0,5 % dans le centre des villes de plus de 10 000 habitants.
• Lyon : -1,9 % sur les appartements, l’une des baisses les plus nettes.

Un point de méthode utile pour lire la presse : l’Insee compare des logements comparables entre eux, sur des ventes réellement signées, et sur le prix touché par le vendeur (sans frais de notaire ni frais d’agence). Ce n’est pas un « prix moyen au m² », qui varie dès que les biens vendus changent. Les Notaires de France, eux, travaillent sur les avant-contrats, donc sur des ventes pas encore signées : ils annoncent -0,6 % sur un an à fin juillet 2026 (maisons -0,9 %, appartements -0,3 %). La tendance est la même.

Côté nombre de ventes, 949 000 logements anciens ont changé de mains sur les douze mois à fin mai 2026, soit 5,7 % de plus qu’un an plus tôt, même si la hausse ralentit. Il se vend donc plus de logements, à des prix un peu plus bas : les deux vont souvent ensemble quand les vendeurs acceptent de négocier. Un trimestre provisoire ne suffit pas à parler de retournement du marché.

Le crédit, lui, renchérit doucement

Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux prêts à l’habitat est de 3,32 % en août 2026, contre 3,30 % en juillet et 3,08 % en décembre 2025. C’est une moyenne toutes durées, hors assurance et frais, sur des crédits réellement accordés : ce n’est pas l’offre qu’une banque vous fera pour 20 ans. La production de crédits atteint 12,2 milliards d’euros en août, contre 11,1 en juillet : les banques continuent de prêter.

Pour un acheteur, la hausse des taux pèse souvent plus que la petite baisse des prix. Sur un prêt de 191 000 € sur 20 ans (le montant moyen des nouveaux crédits de janvier à avril 2026), la mensualité est d’environ 1 088 € à 3,3 % et d’environ 1 157 € à 4 %, hors assurance. Cela fait près de 70 € de plus chaque mois, soit environ 16 500 € sur la durée du prêt. Le 4 % est un scénario de test, pas une prévision.

Et à Nantes, Rennes et Angers ?

Les chiffres nationaux ne s’appliquent pas tels quels à nos villes, et nous préférons ne pas les transposer. Ce que nous observons en rendez-vous, sans valeur statistique : les acheteurs arrivent mieux préparés, avec des références de prix ; les vendeurs qui ont fixé leur prix sur les références de 2022-2023 voient les visites s’espacer ; et les maisons mettent plus de temps à se vendre que les appartements bien situés en centre-ville.

Ce que cela change pour un achat ou une revente

À l’achat, vous avez un peu plus de marge pour négocier, sans que le marché bascule en votre faveur. Une baisse de 0,8 % sur un an reste bien plus faible que les frais d’achat (environ 7 à 8 % dans l’ancien). Autrement dit, ce qui fait perdre de l’argent à un investisseur qui revend trop vite, ce sont d’abord ces frais, pas la baisse des prix. Le vrai risque concerne celui qui achète au prix affiché un bien en vente depuis longtemps, et qui doit revendre rapidement.

Maison ou appartement ? L’écart entre -1,3 % pour les maisons et -0,1 % pour les appartements confirme notre préférence : à rendement locatif comparable, nous privilégions les appartements bien placés, plus faciles à revendre. C’est une préférence de cabinet, pas une règle : une maison bien choisie peut rester un très bon projet, et nous l’étudions au cas par cas.

À la revente, si rien ne vous presse, ne bradez pas votre bien sur la foi d’un chiffre encore provisoire. La patience coûte souvent moins cher qu’une décote acceptée dans l’urgence.

Notre méthode dans ce marché

Nous ne bâtissons jamais un budget sur une baisse espérée : la négociation est un bonus, pas une ligne du plan de financement. Voici l’ordre que nous suivons avec nos clients :

• Partir des ventes signées du secteur visé, par type de bien, appartement ou maison, et pas des prix d’annonce.
• Tester la mensualité à deux taux, celui du moment et un taux plus élevé, comme dans l’exemple ci-dessus.
• Prévoir une enveloppe d’environ 10 % du prix pour les travaux et les imprévus, surtout si le DPE (le diagnostic qui note la consommation d’énergie du logement) est médiocre. Notre simulateur de budget travaux vous aide à la chiffrer.
• Vérifier que le projet tient même si le bien devait être revendu 10 % sous son prix d’achat, et garder une réserve de six mois de mensualités et de charges une fois l’apport versé.

Si le projet ne passe pas ces tests, nous le retravaillons ou nous le déconseillons. Cela nous fait parfois écarter un bien qui se serait bien revendu, mais cela évite surtout les mauvaises surprises. Gardez aussi en tête qu’une décote obtenue sur un bien peut simplement refléter des travaux que vous paierez ensuite.

Pour un achat, comptez trois à quatre mois de préparation, le temps de comparer des ventes réellement signées et pas seulement des annonces. Notre outil d’analyse d’annonces vous aide à repérer les biens affichés trop cher pour leur quartier, et notre page sur l’investissement dans l’ancien détaille notre méthode.

Quand les taux montent par petites touches et que les prix bougent peu, c’est le montage du projet et la qualité de la négociation qui font la différence entre un investissement rentable et un bien qui pèse sur votre budget. Le premier échange avec le cabinet est offert : nous le consacrons à tester votre projet avec des chiffres de votre ville, pas avec une moyenne nationale.

Cet article est publié à titre d’information et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.