Investir pas à pas
Fiscalité, épargne & retraiteTous nos simulateurs
La SCPI permet de devenir copropriétaire de grands parcs immobiliers (bureaux, santé, logistique) et de percevoir des revenus chaque trimestre, sans contrainte de gestion. Depuis Nantes, nous sélectionnons des SCPI françaises et européennes, avec une attention particulière aux frais et à la qualité des locataires.
Fiscalité et risques vérifiés le par Mathieu Bertrand-Demanes
Les assureurs et plateformes avec lesquels nous travaillons
Ce que vos parts pourraient vous verser chaque année, ce qu'il en reste après impôt, et le temps nécessaire pour absorber les frais d'entrée.
Parts détenues en direct, achetées comptant.
Taux de distribution visé
Soit environ 229 € par mois, versés chaque trimestre.
Sur une SCPI européenne, les prélèvements sociaux disparaissent : au moins 473 € de plus par an.
Hypothèses : parts détenues en direct, immeubles situés en France, revenus imposés comme des revenus fonciers au régime réel, sans frais ni intérêts déduits. Frais de souscription de 10 %, prix de part stable. Calcul indicatif, non contractuel.
En direct, un locataire qui ne paie plus et tout le revenu s'arrête. La SCPI dilue ce risque sur des dizaines d'immeubles.
Entretien, travaux, recherche de locataires, encaissement des loyers : la société de gestion s'occupe de tout.
Bureaux, établissements de santé, commerces et logistique, en France et dans plusieurs pays d'Europe.
Devenez propriétaire immobilier avec quelques milliers d'euros, sans mobiliser un apport de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Vous pouvez céder une partie de vos parts selon vos besoins, sans vendre un bien entier. La revente reste soumise aux conditions du marché des parts.
| Critère | Locatif en direct | SCPI |
|---|---|---|
| Risque d'impayé | Élevé : un seul locataire | Mutualisé sur de nombreux locataires |
| Gestion | Prenante, à votre charge | Entièrement déléguée |
| Financement | Crédit immobilier classique | Crédit possible, à adapter aux revenus |
| Fiscalité | Impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux | SCPI européennes : sans prélèvements sociaux |
| Frais d'entrée | Frais de notaire, 7 à 8 % dans l'ancien | Frais de souscription, 8 à 12 % en général |
Détenues en direct, vos parts produisent des revenus fonciers. Leur imposition dépend du pays où se trouvent les immeubles.
Les revenus sont imposés à votre tranche marginale d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
| Régime | Condition | Avantage |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Revenus fonciers bruts jusqu'à 15 000 € par an, et au moins un bien loué nu détenu en direct | Abattement forfaitaire de 30 % |
| Régime réel | Achat à crédit ou frais importants | Intérêts d'emprunt et frais déduits pour leur montant réel |
Les parts de SCPI entrent aussi dans le calcul de l'IFI, pour leur fraction immobilière. Simuler mon IFI
Les revenus d'immeubles situés hors de France ne sont pas soumis aux 17,2 % de prélèvements sociaux français.
Imposés d'abord dans le pays de l'immeuble, ces revenus ouvrent droit en France à un crédit d'impôt, ou sont exonérés avec la méthode du taux effectif, selon la convention applicable.
Autres voies pour alléger la fiscalité : l'achat de parts en nue-propriété, sans revenus ni impôt pendant le démembrement, ou la détention en assurance-vie.
Une SCPI est un placement immobilier, avec les qualités et les limites de l'immobilier. Voici les quatre points que nous vérifions systématiquement avec vous.
Avec des frais d'entrée de 8 à 12 %, une SCPI se conçoit sur 8 à 10 ans au minimum. Revendre au bout de deux ou trois ans fait presque toujours perdre de l'argent.
Le prix de la part suit la valeur des immeubles. Il peut baisser, comme l'ont montré les révisions de prix de plusieurs SCPI depuis 2023.
Les revenus dépendent des loyers encaissés et du taux d'occupation des immeubles. Le taux de distribution d'une année ne préjuge pas des suivantes.
La revente dépend des nouvelles souscriptions. Quand les demandes de retrait s'accumulent, les délais s'allongent : l'épargne de précaution n'a pas sa place en SCPI.
Percevoir des revenus réguliers grâce à la pierre-papier. Trois situations que nous avons accompagnées.
Revenus complémentaires
Ce client voulait investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Nous avons construit une sélection de SCPI de rendement, diversifiée par secteurs et par pays. Il perçoit ses revenus chaque trimestre, en vue de sa retraite.
Angers (49)
Optimisation fiscale
Fortement imposé, ce client redoutait la fiscalité des revenus fonciers. Nous avons privilégié des SCPI investies en Allemagne et en Espagne : leurs revenus échappent aux prélèvements sociaux et les conventions fiscales évitent la double imposition.
Paris (75)
Stratégie long terme
Pour diversifier son patrimoine sans alourdir sa fiscalité, cette cliente a acquis des parts de SCPI en nue-propriété, avec une décote sur le prix. Elle récupérera la pleine propriété des parts, et leurs revenus, au moment de sa retraite.
Nantes (44)
Rendement, fiscalité, frais, revente. Pour votre situation, l'audit de votre portefeuille est offert.
Le rendement se mesure par le taux de distribution : les revenus versés dans l'année rapportés au prix de la part. Les SCPI que nous sélectionnons visent en général entre 4,5 % et 6,5 % par an, avant impôt. Ce niveau n'est pas garanti : il dépend des loyers encaissés, du taux d'occupation des immeubles et de l'évolution du marché.
Les revenus d'immeubles situés hors de France sont imposés d'abord dans le pays où se trouve l'immeuble. En France, ils échappent aux 17,2 % de prélèvements sociaux, et les conventions fiscales évitent la double imposition, par un crédit d'impôt ou par la méthode du taux effectif. Le gain est d'autant plus net que votre tranche d'imposition est élevée.
Oui, c'est l'un des rares placements financiers finançables par emprunt. Les revenus des parts remboursent une partie des échéances, et les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. L'effet de levier joue dans les deux sens : il suppose un horizon long et une vraie capacité d'épargne si les revenus baissent.
Détenus en direct, les revenus sont imposés comme des revenus fonciers : à votre tranche d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour les immeubles situés en France. Les SCPI européennes, le démembrement de propriété ou la détention en assurance-vie permettent d'alléger cette fiscalité, selon votre situation.
Des frais de souscription, généralement de 8 à 12 % du montant investi, sont inclus dans le prix de la part : ils expliquent que la valeur de revente soit inférieure au prix payé les premières années. S'y ajoutent des frais de gestion, prélevés sur les loyers avant distribution. Certaines SCPI sans frais d'entrée appliquent en contrepartie des frais de sortie en cas de revente rapide.
La revente est possible, mais pas garantie. Dans une SCPI à capital variable, les parts sont rachetées grâce aux nouvelles souscriptions ; si les demandes de retrait dépassent les souscriptions, les délais s'allongent. C'est pourquoi une SCPI se conçoit sur 8 à 10 ans, et jamais avec une épargne dont vous pourriez avoir besoin à court terme.
En direct, vous pouvez financer l'achat à crédit et percevoir les revenus, imposés comme des revenus fonciers. En assurance-vie, les revenus sont réinvestis dans le contrat et profitent de sa fiscalité, avec un choix de SCPI limité à celles que propose l'assureur. Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre besoin de revenus et de vos projets de transmission.
Audit de portefeuille offert
Revenus immédiats, préparation de la retraite ou achat à crédit : un conseiller étudie votre situation, compare les SCPI et le financement, et vous rappelle sous 24 h ouvrées, sans engagement.
Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme, avec une durée de placement recommandée de 8 à 10 ans. Le capital investi n'est pas garanti, les revenus dépendent de l'évolution du marché immobilier et des loyers encaissés, et la revente des parts n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Contrats d'assurance-vie et de capitalisation en unités de compte proposés par Bertrand-Demanes Finances, courtier en assurance inscrit à l'ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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