Les dispositifs de défiscalisation
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EXEMPLE : Comment fonctionne la loi Pinel ?
Dans cet exemple, Mr et Mme VAUTOUX, mariés avec 1 enfant à charge, décident d’investir dans l’immobilier en loi Pinel à Nantes pour réduire leurs impôts et construire leur patrimoine.
La base de calcul de la réduction loi Pinel est plafonnée selon les critères suivants : 300 000 € pour une superficie de 5 500 € par m² maximum.
Les caractéristiques du bien Pinel visé par Mr et Mme VAUTOUX sont les suivants :
- Le bien est un logement neuf (de type T2) situé à Saint-Herblain, près de Nantes, à proximité des transports en commun et des commerces.
- Surface : 41 m2, au 6ème étage
- Extérieur : Balcon de 6 m2
- Prix TTC : 223 000 € (avec parking)
- Engagement de location de 9 ans (soit réduction d’impôt de 15%)
- Emplacement en zone Pinel B1
Dans cet exemple, les plafonds Pinel ne sont pas dépassés et les taux de réduction en vigueur au 1er janvier 2023 sont mis en place : A savoir :
- 10,5% pour 6 ans
- 15% pour 9 ans
- 17,5% pour 12 ans
N.B. Il est encore possible pour le contribuable de conserver les taux initiaux du dispositif Pinel de 12, 18 ou 21%, si le bien acquis est éligible au dispositif « Pinel + » et si, donc, celui-ci respecte l’ensemble des critères d’éligibilité fixés par le gouvernement. Le détail ici.
CALCUL DU LOYER PINEL
Tout d’abord, dans quelle zone Pinel est situé le bien ?
=> RDV ici pour connaître la zone Pinel de votre bien.
Calcul du loyer
Il faut commencer par calculer votre coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 44) = 1,13
Sachant que le plafond de loyer pour la zone Pinel B1 est de 10,55 € / m2,
Surface utile du bien (appartement) = partie habitable dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80m + la moitié des surfaces annexes plafonnée à 8m2 = 41 + (6/2) = 44 m2
Formule de calcul du loyer Pinel : Plafond de loyer x coefficient multiplicateur x surface utile
=> 10,55 x 1,13 x 44 = 524,5 €
Comment calculer la réduction d’impôt liée au dispositif Pinel et quand commence t elle ?
La réduction fiscale totale sur les neuf années de la durée d’engagement se calcule de la façon suivante : 223 000 (+ frais de notaire de 4 800€), soit 227 800 x 15 % = 34170 €
La réduction fiscale annuelle (de la première à la neuvième année) sera égale à :
34170 / 9 = 3797 €
Si au terme des neuf années, l’investisseur souhaite prolonger son opération Pinel jusqu’à 12 ans pour profiter de 2,5 % supplémentaires répartis sur 3 ans :
La réduction d’impôt supplémentaire sera de 5695 € (227 800 € x 2,5%) et répartie comme suit :
Dixième année : 1898 €
Onzième année : 1898 €
Douzième année : 1898 €
Gain et avantage fiscal sur un engament de location de 12 ans : 39865 €
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