Encadrement des loyers : ce que change novembre 2026

Encadrement des loyers : ce qui se joue en novembre 2026

L’encadrement des loyers, dans sa version expérimentale, doit prendre fin le 23 novembre 2026, alors que 37 % des annonces dépassent déjà les plafonds là où il s’applique, soit 5 points de plus qu’en 2025. Pour un bailleur nantais, l’enjeu est ailleurs : un second régime, distinct, encadre déjà la relocation.

Encadrement des loyers : deux régimes à ne pas confondre

Le premier est l’expérimentation lancée par la loi Elan du 23 novembre 2018. Il plafonne le loyer à la signature du bail, mais seulement dans des territoires volontaires : Paris, Bordeaux, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune, le Pays basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole. Un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence au m². Le loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Ni Nantes, ni Rennes, ni Angers ne l’appliquent aujourd’hui. Nantes s’est portée candidate en avril 2025 ; à notre connaissance, sa candidature n’a pas encore été retenue.

Le baromètre de la Fondation pour le logement, publié le 2 septembre 2026, porte sur plus de 10 000 annonces émises entre août 2025 et août 2026. Ce sont des annonces, pas des baux signés : il dit ce que les propriétaires affichent, pas ce qu’ils encaissent.

Le second régime ne plafonne pas le loyer d’entrée. Il limite son évolution à la relocation et au renouvellement du bail, pour les logements nus et meublés loués en résidence principale en zone tendue. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 le reconduit pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Nantes et Saint-Nazaire figurent en zone tendue depuis 2013 ; la liste des communes a été mise à jour par un décret du 22 décembre 2025. Pour votre adresse, le simulateur de Service-Public donne la réponse en une minute. Les locations saisonnières sont exclues.

Quel impact sur le rendement d’un bien locatif à Nantes ?

À Nantes, la fin de l’expérimentation ne change rien à votre calcul tant que la ville n’est pas retenue parmi les territoires volontaires. Ce qui pèse sur votre loyer de sortie, c’est le second régime, déjà reconduit. Quant à la pérennisation, les députés l’ont votée en première lecture le 11 décembre 2025, et le Sénat doit l’examiner le 21 octobre 2026. Rien de définitif n’est acquis. Ce texte permettrait aux communes d’instaurer l’encadrement sans passer par un décret : une porte qui s’ouvrirait, pas une décision prise. Nous ne bâtissons aucun dossier sur un plafonnement à Nantes, ni sur son absence définitive.

Deux erreurs reviennent en rendez-vous. Des investisseurs mélangent l’encadrement et les plafonds de loyer des dispositifs fiscaux comme Jeanbrun : ce sont deux mécanismes, chacun avec son barème. D’autres calent leur rendement sur les annonces voisines, or un loyer d’annonce n’est pas un loyer encaissé. Un point technique s’ajoute, valable partout en France depuis le 24 août 2022 : le loyer d’un logement classé F ou G au DPE, le diagnostic de performance énergétique, ne peut plus augmenter, ni à la révision annuelle, ni à la relocation, ni au renouvellement.

Côté sanctions, le dispositif expérimental prévoit aujourd’hui une amende de 5 000 € pour un particulier et de 15 000 € pour une société. Le texte voté par l’Assemblée encadrerait aussi davantage le complément de loyer, c’est-à-dire le supplément ajouté au loyer plafonné, en le limitant à 20 % du loyer de référence majoré. Tout cela reste au conditionnel tant que le texte n’est pas définitivement adopté.

Notre conseil chiffré : faites tourner votre calcul avec un loyer de sortie inférieur de 10 % à votre hypothèse. Si le projet ne tient plus, il est trop fragile. Gardez aussi en réserve l’équivalent de trois mois de loyer pour une relocation, et ouvrez le dossier environ quatre mois avant la fin du bail. Ce sont nos ordres de grandeur : ils dépendent de votre situation et ne remplacent pas un conseil adapté.

Que vérifier avant de relouer à Nantes ?

Dans cet ordre : vérifiez que votre adresse est en zone tendue, contrôlez la classe du DPE, puis refaites le calcul de rendement avec un loyer de sortie prudent. Pour un achat en cours, notre page investir dans l’ancien rappelle les points de vigilance, et le simulateur d’enveloppe d’investissement permet de tester votre budget.

Un projet locatif bien monté tient quel que soit le sort de l’expérimentation. C’est le loyer de sortie prudent et le financement calibré qui séparent un bien rentable d’un bien qui pèse sur le budget. Nous travaillons ces calculs avec des propriétaires de Nantes, Rennes et Angers.

Questions fréquentes

L’encadrement des loyers s’applique-t-il à Nantes ?

Pour le plafonnement du niveau du loyer, non : Nantes ne figure pas parmi les territoires où il s’applique, même si la ville s’est portée candidate en 2025. Pour l’évolution du loyer à la relocation et au renouvellement, oui : Nantes est en zone tendue, et le décret du 20 juillet 2026 s’y applique jusqu’au 31 juillet 2027.

Un logement meublé est-il concerné ?

Oui, le décret du 20 juillet 2026 vise les logements nus et meublés loués en résidence principale. Les locations saisonnières en sont exclues.

La fin de l’expérimentation annule-t-elle le décret jusqu’en juillet 2027 ?

Non, les deux calendriers sont distincts. Le décret reconduit le second régime jusqu’au 31 juillet 2027. La pérennisation de l’expérimentation relève d’un autre texte, voté par les députés en première lecture et attendu au Sénat le 21 octobre 2026.

Sources : Notaires de France, baromètre de la Fondation pour le logement ; ANIL, encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues ; Légifrance, décret n° 2026-644 ; Nantes Métropole, candidature à l’encadrement des loyers.

Cet article est publié à titre d’information et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.