Mis à jour le par Mathieu Bertrand-Demanes, conseil en gestion de patrimoine · carte T n° CPI 4401 2018 000 025 469 (CCI Nantes-Saint-Nazaire) · courtier en assurance ORIAS 24003399
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal, pas une niche : en déclarant vos loyers au régime réel, vous déduisez vos charges et l’amortissement du logement et des meubles. Pendant de longues années, vos loyers sont peu ou pas imposés. Nous vous aidons à choisir le bon bien à Nantes et à mettre en place la bonne déclaration.
- Noté 5/5 sur Google
- Plus de 60 000 étudiants
- Premier rendez-vous offert
Le LMNP permet de louer un logement meublé à Nantes en payant peu ou pas d’impôt sur les loyers : au régime réel, les charges et l’amortissement du bien et des meubles effacent le bénéfice pendant de longues années. Au micro-BIC, l’abattement est de 50 %. Depuis 2025, les amortissements augmentent la plus-value à la revente.
- Le LMNP
- Comment ça marche
- Exemple chiffré
- La revente
- Nu ou meublé
- Les règles
- Quartiers
- Questions fréquentes
Qu’est-ce que le LMNP à Nantes ?
Faites glisser pour voir les quatre points clés →
Un logement meublé
Loué avec tout le mobilier nécessaire pour y vivre, à un étudiant, un jeune actif ou une famille, avec un bail d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant.
Des loyers en BIC
Les loyers meublés ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles, micro-BIC ou réel.
L’amortissement
Au réel, une partie du prix du logement (hors terrain), des travaux et des meubles se déduit chaque année. C’est ce qui rend les loyers peu ou pas imposés.
Hors plafond des niches
Le LMNP n’est pas une réduction d’impôt : il n’entre pas dans le plafond de 10 000 € des niches fiscales. Il se combine avec un déficit foncier ou un PER.
En savoir plus sur la location meublée
Comment fonctionne un investissement LMNP à Nantes ?
La location meublée se distingue de la location nue par sa souplesse et surtout par sa fiscalité. En location nue, les loyers s’ajoutent à vos revenus et sont taxés à votre taux d’imposition, plus les prélèvements sociaux. En meublé, au régime réel, l’amortissement vient absorber tout ou partie du bénéfice : les loyers sont souvent peu ou pas imposés pendant de longues années. Le statut existe depuis longtemps et reste l’un des cadres les plus utilisés par les investisseurs particuliers.
Qui peut être loueur en meublé non professionnel ?
Vous êtes LMNP si au moins une de ces deux conditions est remplie :
- vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an pour l’ensemble du foyer ;
- ou elles ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer (salaires, bénéfices, pensions).
Si vous dépassez les deux seuils à la fois, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP), avec d’autres règles : cotisations sociales, déficits imputables sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles. La très grande majorité de nos clients restent LMNP.
Micro-BIC : la simplicité
C’est le régime par défaut quand vos recettes restent modestes. Pour une location meublée classique, longue durée ou étudiante, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, jusqu’à 83 600 € de recettes par an. Vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos loyers, sans comptabilité à tenir. Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement n’est plus que de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes.
Régime réel : le levier de la performance
Le régime réel s’applique automatiquement au-delà du seuil du micro-BIC, mais vous pouvez l’adopter dès le premier euro. C’est ce que nous conseillons dans la grande majorité des cas. Vous déduisez vos charges pour leur montant exact : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de gestion, honoraires de l’expert-comptable et surtout les intérêts d’emprunt.
Puis vient l’amortissement : chaque année, une fraction du prix du logement (hors terrain), des travaux et du mobilier se déduit. Une règle est importante : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Il ramène le bénéfice à zéro, et la part non utilisée se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Si ce sont vos charges qui dépassent vos loyers, le déficit se reporte sur vos revenus de location meublée des dix années suivantes.
Au bout de quinze à vingt ans, quand le logement et les travaux sont en grande partie amortis, la base imposable remonte. C’est souvent le moment d’arbitrer : garder, vendre pour récupérer son capital, ou lancer une nouvelle opération.
Micro-BIC ou réel : combien d’impôt à Nantes ? Exemple chiffré
Un investisseur imposé à 30 % achète un T2 ancien de 40 m² près de la place Viarme pour 160 000 €. Il y fait 20 000 € de travaux, l’équipe pour 6 000 € de mobilier et le loue meublé 750 € par mois, soit 9 000 € par an.
Au micro-BIC, l’administration retire 50 % de forfait : 4 500 € restent imposables. À 30 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, cela fait environ 2 187 € d’impôt par an (1 350 € + 837 €).
Au régime réel, on déduit les charges réelles, puis les amortissements :
- Les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts d’emprunt, comptable) : 4 200 €. Il reste 4 800 € de bénéfice.
- Les amortissements : environ 4 533 € pour le logement (hors terrain, sur 30 ans), 1 333 € pour les travaux (sur 15 ans) et 857 € pour les meubles (sur 7 ans), soit 6 723 € par an.
- Le résultat : les amortissements ramènent le bénéfice à zéro. Les 1 923 € non utilisés ne sont pas perdus : ils se reportent sur les années suivantes, sans limite de durée.
Chiffres arrondis et simplifiés : les durées d’amortissement et la part du terrain se fixent avec l’expert-comptable, selon le bien. Le gain réel dépend de votre impôt, de vos charges et de votre crédit.
Que se passe-t-il à la revente depuis 2025 ?
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d’achat retenu baisse d’autant, et la plus-value imposable augmente. Les résidences services pour étudiants, seniors ou personnes âgées échappent à cette règle.
Le LMNP reste intéressant, mais il se pense sur la durée : plus vous gardez le bien, plus les abattements pour durée de détention réduisent l’impôt sur la plus-value. Exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans, elle l’est de prélèvements sociaux après 30 ans. On calcule avec vous le bon horizon de revente dès l’achat.
réintégration des amortissements
exonération de la plus-value
non concernées
Meublé ou location nue : comment choisir ?
La question revient à chaque rendez-vous. Les deux fonctionnent, mais ils ne répondent pas au même besoin. La location nue permet le déficit foncier : les travaux réduisent aussi l’impôt sur vos autres loyers, et même sur votre salaire dans la limite de 10 700 € par an. Le meublé, lui, ne réduit que l’impôt sur ses propres loyers, mais il le fait plus longtemps, grâce à l’amortissement.
| Critère | Location nue | Location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers, micro-foncier (abattement de 30 %) ou réel | BIC, micro-BIC (abattement de 50 %) ou réel |
| Ce qui se déduit au réel | Charges, intérêts et travaux | Charges, intérêts, travaux et amortissement du bien et des meubles |
| Effet sur vos autres revenus | Déficit imputable sur le revenu global, jusqu’à 10 700 € par an | Aucun : le déficit reste sur les loyers meublés |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % |
| Bail | 3 ans, locataire souvent plus stable | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Loyer | Loyer de marché, parfois encadré | Souvent 10 à 20 % plus élevé, avec le mobilier à renouveler |
Pour beaucoup de nos clients, les deux se complètent : un bien ancien rénové loué nu pendant les premières années pour profiter du déficit foncier, puis passé en meublé une fois l’engagement terminé. On construit ce calendrier avec vous dès l’achat.
Quelles règles respecter pour une location meublée ?
Un mobilier complet
Le logement doit permettre d’y vivre dès l’entrée : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec freezer, vaisselle, ustensiles, table et chaises, rangements, luminaires et matériel d’entretien. La liste est fixée par décret.
Un bail meublé
Un an renouvelable, ou neuf mois pour un étudiant. Le dépôt de garantie peut aller jusqu’à deux mois de loyer. Le locataire peut partir avec un mois de préavis.
Le DPE s’applique aussi
Un logement meublé loué comme résidence principale doit respecter les mêmes règles de décence énergétique : classe G interdite depuis 2025, F en 2028 et E en 2034.
Une déclaration chaque année
Au réel, il faut tenir une comptabilité simple et déposer une liasse fiscale chaque année. Nos partenaires experts-comptables spécialisés s’en occupent pour vous.
On regarde avec vous le bien, le loyer possible à Nantes et ce que le réel vous ferait économiser. Premier rendez-vous offert.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Pourquoi se faire accompagner en LMNP à Nantes ?
Spécialistes de la gestion de patrimoine immobilier à Nantes, nous vous accompagnons de A à Z. L’investissement en meublé ne s’improvise pas : entre les obligations énergétiques, le choix du bien et les règles comptables, un bon entourage fait la différence sur la rentabilité.
Une expertise technique pour sécuriser votre fiscalité
Le régime réel demande de la rigueur : une comptabilité, une liasse fiscale annuelle, et des durées d’amortissement à fixer par composant (structure, toiture, installations, agencements, mobilier). Mal faites, ces étapes peuvent coûter cher en cas de contrôle. Nous analysons votre situation, nous vous orientons vers la bonne stratégie et nous coordonnons les démarches avec nos partenaires experts-comptables spécialisés en LMNP. Au moment de la déclaration, tout est prêt et vérifié.
L’emplacement et le DPE avant la fiscalité
Pour qu’un investissement LMNP à Nantes tienne dans la durée, la fiscalité ne fait pas tout. L’emplacement, la desserte en tramway, la qualité de la copropriété et le DPE comptent autant que le régime fiscal. Nous savons quels secteurs prennent de la valeur, comme l’Île de Nantes ou les abords de la gare, et lesquels éviter. Un logement énergivore acheté aujourd’hui est un risque locatif demain : nous vérifions le DPE et chiffrons les travaux avant toute offre.
Après avoir défini votre profil d’investisseur, nous sélectionnons des biens, dans l’ancien rénové ou dans le neuf, qui correspondent à vos objectifs de rendement et de sécurité. De l’offre d’achat à la remise des clés et à la mise en location, nous restons votre interlocuteur.
Quelles erreurs éviter en LMNP ?
- Rester au micro-BIC par habitude. Avec un crédit ou des travaux, le réel fait presque toujours mieux. L’écart peut représenter plusieurs centaines, voire milliers d’euros d’impôt par an.
- Acheter pour la fiscalité, pas pour le bien. Un studio mal placé reste vide l’été et se revend mal. L’amortissement ne compense pas une vacance locative.
- Meubler au minimum. Un mobilier incomplet peut faire requalifier la location en location nue, avec la fiscalité qui va avec. Un logement bien équipé se loue aussi plus vite et plus cher.
- Oublier la revente. Depuis 2025, les amortissements augmentent la plus-value imposable. On prévoit la durée de détention dès le départ.
- Négliger le DPE. Un meublé classé G ne peut plus être loué comme résidence principale. Les travaux d’isolation se prévoient avant l’achat, pas après.
Comment se passe notre accompagnement ?
- Le bilanVotre impôt, votre épargne, votre capacité d’emprunt : on vérifie que le meublé est la bonne solution pour vous.
- Le bon bienNous sélectionnons un logement bien placé à Nantes, au juste prix, et chiffrons les travaux et le mobilier.
- La mise en locationTravaux, ameublement, recherche du locataire : nous suivons tout jusqu’à la remise des clés.
- La déclarationNos partenaires experts-comptables préparent votre liasse et vos tableaux d’amortissement chaque année.
Pour comparer avec vos propres chiffres, commencez par l’atelier patrimonial, offert.
Quel type de location meublée choisir à Nantes ?
Le régime fiscal est le même, mais le locataire, le bail et la gestion changent beaucoup d’une formule à l’autre. Le bon choix dépend du bien, du quartier et du temps que vous voulez y consacrer.
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Le meublé étudiant
Un studio ou un T1 près des facultés, loué avec un bail de neuf mois ou d’un an. La demande est forte et régulière, mais les locataires changent souvent : il faut prévoir la remise en état et la recherche d’un nouveau locataire chaque été.
Le meublé pour jeunes actifs
Un T2 bien placé, près des transports et des pôles d’emploi, loué avec un bail d’un an. Les locataires restent souvent deux ou trois ans, avec moins de vacance qu’en étudiant.
La colocation
Un grand appartement ancien rénové, loué chambre par chambre ou avec un bail unique. Le rendement est souvent meilleur, mais la gestion est plus lourde et le logement doit être pensé pour la colocation dès les travaux.
La courte durée
Location à la nuit ou à la semaine, de plus en plus encadrée : déclaration en mairie, abattement réduit au micro-BIC et règles locales strictes. Nous la déconseillons le plus souvent pour un investissement de long terme.
Neuf, ancien ou résidence services : que choisir ?
| Type de bien | Points forts | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Ancien rénové | Prix d’achat plus bas, emplacements centraux, travaux amortissables | Chantier à suivre, DPE à remettre à niveau |
| Neuf | Pas de travaux, bon DPE, garanties de construction | Prix au m² plus élevé, emplacements parfois excentrés |
| Résidence services | Gestion déléguée, plus-value sans réintégration des amortissements | Dépendance au gestionnaire, revente parfois difficile |
Notre préférence va le plus souvent à l’ancien rénové bien placé : c’est là que le rapport entre prix, loyer et fiscalité est le meilleur, et la revente la plus simple.
Pourquoi Nantes est-elle adaptée au LMNP ?
Pour juger d’un investissement locatif, on regarde trois choses : la démographie, le dynamisme économique et la tension locative, c’est-à-dire la présence d’étudiants et de jeunes actifs. À Nantes, les trois sont au rendez-vous.
Une métropole attractive, capitale du Grand Ouest
Nantes est régulièrement citée parmi les villes où il fait bon vivre et travailler. Elle attire des cadres et des familles de toute la France, séduits par la proximité de l’océan, la vie culturelle et le dynamisme économique.
La ville continue de se transformer : réaménagement de la Petite Hollande, nouvelles lignes de tramway, Quartier de la Création sur l’Île de Nantes. Le futur CHU, sur l’Île de Nantes, va aussi changer la carte locative, avec un fort besoin de logements pour les soignants et les étudiants en santé.
Une ville étudiante : le cœur de cible du meublé
Avec plus de 60 000 étudiants, Nantes est une ville jeune. Le campus du Tertre, les grandes écoles (Audencia, Centrale Nantes, l’École de design) et les nombreuses formations privées renouvellent la demande chaque année.
Étudiants et jeunes actifs recherchent la souplesse du meublé pour s’installer vite. Près des facultés au nord, sur l’Île de Nantes ou près des lignes de tramway, la demande pour des studios et T2 meublés de qualité reste forte, ce qui limite le risque de vacance quand le bien est bien choisi.
Les quartiers où investir en meublé à Nantes
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Le nord : Tertre et Petit Port
Au plus près des facultés, les studios et T2 meublés se louent chaque année aux étudiants.
L’Île de Nantes
Le futur CHU et le Quartier de la Création y attirent soignants, étudiants et jeunes actifs.
Le centre : Graslin, Bouffay, Viarme
Des appartements anciens de caractère, recherchés par les jeunes actifs, à rénover et meubler.
Autour de la gare et de Malakoff
Pour les actifs qui travaillent à Paris ou dans les quartiers d’affaires, avec un bon équilibre entre prix et loyer.
Questions fréquentes sur le LMNP à Nantes
Combien d’impôt paie-t-on en LMNP ?
Au micro-BIC, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers, à votre taux plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Au réel, les charges et les amortissements réduisent souvent le bénéfice à zéro pendant de longues années. Le montant exact dépend du prix, des travaux, des charges et de votre crédit : on le calcule avec vous.
Micro-BIC ou réel : que choisir ?
Le réel est presque toujours plus avantageux dès qu’il y a un crédit, des travaux ou un prix d’achat important. Le micro-BIC peut suffire pour un petit logement payé comptant, avec peu de charges. L’option pour le réel se fait au moment de la déclaration et se renouvelle ensuite chaque année.
Qu’est-ce qui change avec la réintégration des amortissements ?
Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable. Cela ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP pendant la location, mais il faut prévoir une détention longue ou anticiper le coût à la revente.
Peut-on louer meublé un bien acheté en déficit foncier ?
Pas pendant l’engagement : un bien qui a servi à un déficit foncier doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Ensuite, le passage en meublé est possible et peut prendre le relais fiscalement.
Faut-il un expert-comptable ?
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé au réel : la liasse fiscale et les tableaux d’amortissement demandent de la précision. Ses honoraires sont déductibles. Nous travaillons avec des experts-comptables spécialisés.
Peut-on louer en courte durée ?
C’est possible, mais de plus en plus encadré : déclaration en mairie, limites de durée pour une résidence principale et abattement réduit pour les meublés de tourisme non classés. À Nantes, la location de courte durée est encadrée par la métropole : on regarde avec vous ce qui est permis pour votre bien.
Faut-il déclarer le début de l’activité ?
Oui. Dans les quinze jours qui suivent le début de la location, il faut déclarer l’activité de loueur en meublé sur le guichet unique des formalités d’entreprises. Vous obtenez un numéro SIRET, nécessaire pour la déclaration de vos loyers. Nous vous accompagnons dans cette démarche.
Paie-t-on la CFE en LMNP ?
Oui, la cotisation foncière des entreprises s’applique aussi aux loueurs en meublé. Elle n’est pas due la première année d’activité, et les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € en sont exonérés. Au réel, elle se déduit des loyers.
Combien coûte votre accompagnement ?
Le premier rendez-vous est offert. Notre rémunération est expliquée sur la page rémunération.
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- Guide de la location meublée
- Notre bureau à Nantes
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. L’exemple chiffré est illustratif ; les règles fiscales citées peuvent évoluer avec les lois de finances.
