Taux marginal d’imposition : ce que change l’indexation

Taux marginal d’imposition : ce que l’indexation du barème change pour vos loyers

Le gouvernement propose de relever de 2,1 % les tranches de l’impôt sur le revenu dans le projet de budget 2027, déposé le 1er octobre 2026. Si vous percevez des loyers, cela touche votre taux marginal d’imposition (TMI), c’est-à-dire le taux qui s’applique au dernier euro de votre revenu, loyers nets compris. Le nouveau barème viserait vos revenus de 2026, ceux que vous déclarerez au printemps 2027. Ce n’est pas une baisse d’impôt, et le texte n’est pas encore voté. Mais un seuil qui bouge peut décaler votre tranche, et avec elle la valeur de vos arbitrages fiscaux.

Ce que propose le projet de loi, et ce qui est déjà acquis

C’est l’article 2 du projet de loi de finances pour 2027. D’après economie.gouv.fr, le barème serait revalorisé de 2,1 % pour tenir compte de l’inflation, et les seuils et limites qui lui sont associés suivraient dans les mêmes proportions. Les taux, eux, ne bougent pas : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %. Selon le gouvernement, cette mesure éviterait une hausse d’impôt à 20 millions de ménages et l’entrée dans l’impôt à environ 500 000 foyers.

Ce qui est acquis aujourd’hui, c’est le barème voté par la loi de finances du 19 février 2026, qui avait relevé les tranches de 0,9 %. Il a servi à calculer l’impôt payé en 2026 sur les revenus 2025. Ce qui est seulement proposé, c’est le barème qui s’appliquerait à vos revenus 2026 si le texte est adopté tel quel. Voici les deux côte à côte, par part :

Rien n’est automatique. Les tranches ne bougent que si la loi de finances le prévoit expressément, et ces chiffres peuvent encore changer pendant les débats au Parlement. L’an dernier, faute de loi de finances votée avant la fin de 2025, le barème n’a été fixé qu’en février.

Un dernier point pour bien lire ces seuils : ils s’appliquent par part de quotient familial. On divise d’abord le revenu du foyer par son nombre de parts, puis on compare. Avec le barème en vigueur, un célibataire à 32 000 € de revenu net imposable paie 11 % sur la part comprise entre 11 601 € et 29 579 €, puis 30 % sur le reste.

Pourquoi un bailleur ne gagne rien d’office

L’indexation compense l’inflation, sans aller plus loin. Si votre revenu progresse de 2,1 %, il reste dans la même tranche et chaque taux s’applique à la même proportion de votre revenu. Vous évitez une mauvaise surprise, mais vous ne faites aucune économie.

Chez un bailleur, il faut regarder la mécanique de plus près. Vos revenus fonciers nets, c’est-à-dire après les charges déductibles, s’ajoutent à vos autres revenus. Seule la part qui dépasse une limite est taxée au taux supérieur. Si la limite monte, cette part peut diminuer, voire disparaître.

Prenons un exemple. Un foyer a 85 000 € de revenu par part. Avec le barème actuel, 423 € dépassent la limite de 84 577 € et sont taxés à 41 %. Avec le barème proposé, la limite passe à 86 353 €, et tout le revenu reste dans la tranche à 30 %. Le TMI tombe de 41 % à 30 %, mais l’économie directe ne porte que sur ces 423 €. Ce qui change vraiment, c’est l’intérêt des arbitrages qui dépendent du TMI.

Attention au sens inverse : si vos loyers ou vos autres revenus ont augmenté plus vite que 2,1 %, vous pouvez quand même changer de tranche. Et les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, à 17,2 %, ne dépendent pas du barème : l’indexation ne les change pas.

On entend souvent en rendez-vous « je suis à 30 % ». Ce n’est pas tout à fait ça. Vous payez 30 % sur la partie de votre revenu qui se trouve dans cette tranche, et votre taux moyen est nettement plus bas. Pour décider, c’est le TMI qui compte. Un déficit foncier imputé sur le revenu global ou un versement sur un PER (plan d’épargne retraite) rapporte plus ou moins selon la tranche dans laquelle il joue. Chacun a aussi ses contraintes : des conditions à respecter, faute de quoi l’avantage peut être remis en cause, et pour le PER, une épargne en principe bloquée jusqu’à la retraite.

Notre avis : on ne lance pas, on ne repousse pas et on n’accélère pas une opération sur la foi d’un projet de budget. Un seuil relevé ne suffit pas à justifier un dispositif.

Ce que nous préparons avec nos clients d’ici le vote

• Rassembler les chiffres de 2026 : loyers encaissés, charges, intérêts d’emprunt, taxe foncière. Comptez environ une heure par bien si vous avez les documents sous la main.
• Calculer votre revenu par part, puis votre TMI de deux façons : avec le barème actuel, puis avec le barème proposé.

Ce double calcul n’est utile que dans certains cas. Avec nos clients, nous le faisons quand le revenu par part se situe à moins de 5 % d’une limite de tranche. Au-delà, votre TMI a peu de chances de bouger et vous pouvez passer à autre chose. Ce seuil de 5 % est un repère du cabinet, pas une règle : il dépend de votre situation.

Une fois la loi votée et publiée, refaites le calcul sur vos revenus 2026 avec le barème définitif. Vérifiez aussi le barème qu’utilise votre simulateur, car certaines pages affichent encore les seuils d’une année précédente. Pour situer votre foyer, vous pouvez partir de notre outil sur la tranche d’imposition.

Avant d’engager un déficit foncier ou un versement sur un PER, faites chiffrer votre TMI réel en tenant compte de tout votre patrimoine : c’est lui qui dit si l’opération vaut l’effort. C’est l’objet d’un audit patrimonial, que nous menons depuis Nantes partout dans le Grand Ouest.

Cet article est publié à titre d’information et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.