Taxe de 3 % et SCI : vérifier votre exonération en 2026

Taxe de 3 % sur les immeubles : votre société est-elle bien exonérée ?

La taxe de 3 % est un impôt annuel sur la valeur vénale des immeubles français détenus par des sociétés, SCI et holdings comprises. Depuis la loi du 25 juin 2026, les règles d’exonération et la déclaration annuelle avant le 15 mai ont été réécrites. La plupart des SCI familiales y échappent, à condition d’être en règle.

Ce que la taxe de 3 % change pour votre SCI

Le principe n’a pas bougé. Les personnes morales, fiducies et entités comparables qui possèdent des immeubles en France, directement ou par entité interposée, doivent 3 % de la valeur vénale du bien chaque année. La valeur vénale, c’est le prix que le bien trouverait sur le marché. La taxe vise les sociétés, pas vous en tant que particulier propriétaire en direct. Elle n’a rien à voir avec l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, qui frappe les personnes physiques.

Ce que la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a réécrit, via son article 102, ce sont les articles 990 E et 990 F du Code général des impôts, avec la création d’un article 990 FA. Ces versions sont en vigueur depuis le 27 juin 2026. Le texte met la déclaration annuelle au centre : pour être exonérée par ce biais, la société déclare chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur de ses immeubles au 1er janvier. Elle indique aussi l’identité et l’adresse des associés qui détiennent plus de 1 % des parts, avec le nombre de parts de chacun.

C’est le vrai changement de la réforme : l’engagement de communiquer ces informations à l’administration sur simple demande, qui permettait jusqu’ici à de nombreuses sociétés d’être exonérées sans rien déposer, est supprimé. Seule la déclaration annuelle permet désormais l’exonération, avec un premier dépôt attendu au plus tard le 15 mai 2027. Une SCI qui s’appuyait sur cet engagement doit donc s’organiser dès cet hiver.

L’interposition est large. Une société qui détient une participation dans une autre société propriétaire est réputée posséder l’immeuble, quelle que soit la forme ou la part détenue, et quel que soit le nombre d’étages. Quant aux immeubles en stock chez un marchand de biens ou un promoteur, ils sont exclus.

Aucune de ces voies n’est automatique. Chacune repose sur un seuil ou sur une déclaration faite à temps.

Qui est concerné par la taxe de 3 % et que vérifier ?

Concerné, vous l’êtes dès que l’immeuble n’est plus à votre nom. Un bien locatif neuf, un ancien rénové ou un meublé logé dans une SCI, une société ou une holding entre dans le champ. Un LMNP en direct, non. Ce que nous voyons en rendez-vous, c’est que le risque ne vient presque jamais du taux. Il vient d’un oubli : une déclaration non déposée une année, un associé qui a changé sans que personne ne mette le dossier à jour.

Voici la grille que nous déroulons avec nos clients, dans cet ordre.

• Votre SCI est-elle à l’IR ou à l’IS ? Cela détermine quelles déclarations elle dépose déjà, et donc ce qu’il reste à faire en plus.
• Qui sont les associés : des personnes physiques ou des sociétés ? Une société associée ouvre la question de la chaîne.
• Y a-t-il une chaîne de participations ? Dans ce cas, la taxe est due par les entités les plus proches de l’immeuble qui ne sont pas exonérées au titre du d) ou du e). Les entités interposées sont solidairement responsables du paiement.
• La déclaration 2746-SD est-elle à jour ? C’est celle de la taxe de 3 %, à déposer avant le 15 mai par les redevables et par les entités exonérées au titre du d) ou du e). Ne la confondez pas avec la 2072, qui concerne les SCI à l’IR.
• Un associé est-il non résident ? Une entité sans établissement stable en France doit désigner un représentant domicilié ou établi en France, autorisé à recevoir les notifications de l’administration. C’est le nouvel article 990 FA. À défaut, l’entité la plus proche de l’immeuble dans la chaîne est réputée les recevoir.

La notice de la 2746-SD mentionne une dispense pour les associés détenant 1 % ou moins. Les autres doivent être listés, avec leur adresse et leur nombre de parts.

Une précaution sur la doctrine. Les commentaires de l’administration que l’on trouve en ligne sur les SCI dispensées de 2072 datent de 2016, donc d’avant la loi. Nous ne les considérons pas comme acquis pour le nouveau texte. Une SCI qui s’appuyait sur ces anciennes tolérances gagne à refaire le point.

Comment préparer la déclaration avant le 15 mai 2027 ?

Notre conseil tient en un calendrier. Sur les dossiers que nous accompagnons, réunir les pièces prend en général deux à trois semaines : statuts à jour, registre des associés, valeur estimée de chaque bien, identité et adresse des associés au-dessus de 1 %. Bloquez ce travail début mars, et visez un dépôt fin avril. Vous gardez ainsi deux semaines de marge avant le 15 mai, y compris pour un échange avec votre notaire ou votre expert-comptable. Ce rythme est le nôtre, il varie avec la taille de votre structure.

Autre habitude utile : une fiche d’une page par société, avec la date du dernier dépôt, la valeur retenue et la liste des associés. Quand un associé entre ou sort, la fiche bouge, et la déclaration suivante se prépare en une heure plutôt qu’en une semaine.

Gardez en tête la contrepartie. Si l’exonération tombe faute de déclaration, c’est 3 % de la valeur vénale qui peuvent être réclamés chaque année. Sur un immeuble de 400 000 €, cela représente 12 000 € par an. Ce chiffre est un simple calcul de l’ordre de grandeur, pas une estimation de votre cas. Nous ne promettons aucune économie d’impôt : l’enjeu est de rester dans l’exonération, pas d’en créer une.

Si vous cherchez à acheter, ces obligations se préparent avant la signature, quand vous choisissez de détenir en direct ou en société. Notre page sur l’investissement dans l’ancien détaille ce que nous regardons au moment de l’acquisition. Pour les patrimoines déjà structurés, un audit patrimonial permet de cartographier sociétés, associés et déclarations. Nous intervenons à Nantes, Rennes et Angers, et la première conversation est offerte.

Retenez surtout qu’une société bien tenue traverse cette réforme sans coût. Celle dont personne ne sait qui a déposé quoi mérite une vérification dès maintenant, calmement, avant le printemps.

Questions fréquentes

Ma SCI familiale paie-t-elle forcément la taxe de 3 % ?

Non. Beaucoup de SCI sont exonérées, par exemple lorsque la déclaration annuelle est faite dans les temps ou lorsque les seuils s’appliquent. L’exonération n’est cependant pas automatique, elle se démontre.

Un bien en LMNP à mon nom est-il concerné ?

Non. La taxe vise les personnes morales et entités comparables. Si vous détenez le bien en direct, elle ne vous concerne pas, mais l’IFI peut s’appliquer selon votre patrimoine.

Les fiducies et fonds sont-ils dans le champ ?

Oui. Les entités sans personnalité morale, comme les fiducies, trusts et fonds d’investissement, entrent aussi dans le champ de la taxe de 3 %.

Sources : Légifrance, loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 ; Légifrance, articles 990 E à 990 FA du CGI ; impots.gouv.fr, formulaire 2746-SD.

Cet article est publié à titre d’information et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.