Mis à jour le par Mathieu Bertrand-Demanes, conseil en gestion de patrimoine · carte T n° CPI 4401 2018 000 025 469 (CCI Nantes-Saint-Nazaire) · courtier en assurance ORIAS 24003399
Bertrand-Demanes vous aide à investir à Vannes dans l’ancien rénové ou dans le neuf, à réduire l’impôt sur vos loyers, à savoir quand garder ou revendre un bien, à faire travailler votre épargne et à préparer la retraite et la transmission. Nous vous recevons en visio ou nous venons vous voir à Vannes.
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- Rendez-vous à Vannes ou en visio
- Premier rendez-vous offert
Ce que nous faisons pour vous à Vannes
Investir dans l’ancien rénové
Nous sélectionnons des biens anciens à rénover à Vannes et autour du golfe, nous chiffrons les travaux avec des entreprises locales et nous suivons le chantier jusqu’à la mise en location. Un bien bien placé, acheté au juste prix et remis à neuf se loue facilement et garde sa valeur.
Moins d’impôt sur vos loyers
Vos loyers peuvent être taxés à plus de 60 % (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Avec le déficit foncier, les travaux se déduisent de vos revenus fonciers, puis de votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an ; le reste se reporte sur dix ans.
Garder ou revendre ?
Votre appartement rapporte peu une fois les impôts payés ? Nous calculons ce qu’il vous rapporte vraiment et ce que donnerait une revente, plus-value comprise. Vous sortez du Pinel ? Essayez notre simulateur fin du Pinel. Si vous vendez, nous pouvons estimer et vendre votre bien.
Épargne et assurance-vie
L’assurance-vie reste l’enveloppe la plus souple : votre argent reste disponible, la fiscalité s’allège après huit ans et elle transmet dans de bonnes conditions (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire hors droits de succession pour les versements faits avant 70 ans). Nous comparons les contrats de plusieurs assureurs, sans frais d’entrée.
Préparer la retraite
Le PER permet de déduire vos versements de votre revenu imposable, dans la limite des plafonds, et de vous constituer un complément pour plus tard. Combiné à l’immobilier, il prépare des revenus réguliers pour la retraite.
Transmettre à vos proches
Donation, démembrement de propriété, location nue ou meublée (LMNP), clause bénéficiaire de l’assurance-vie : nous construisons avec vous une organisation simple, adaptée à votre famille. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, tous les 15 ans.
Réduire ses impôts à Vannes en 2026 : les leviers
Avant de parler d’un produit, on regarde où part votre argent. La plupart de nos clients à Vannes paient trop d’impôt pour une raison simple : leurs loyers sont taxés à leur taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et leur épargne dort. Voici les leviers que nous utilisons, avec leurs règles principales.
| Levier | Ce que ça permet | La limite à connaître |
|---|---|---|
| Déficit foncier | Déduire les travaux de vos loyers, puis de votre revenu global | 10 700 € par an sur le revenu global, location nue jusqu’à la fin de la 3e année |
| Loi Malraux | Une réduction d’impôt de 22 à 30 % des travaux | 400 000 € de travaux sur 4 ans, immeubles protégés |
| Jeanbrun | Amortir une partie du prix d’un logement neuf | 8 000 € par an et par foyer, 9 ans de location |
| LMNP | Des loyers meublés peu ou pas imposés grâce aux amortissements | Amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente |
| PER | Déduire vos versements de votre revenu imposable | Plafond selon vos revenus, épargne bloquée jusqu’à la retraite sauf cas prévus |
| Assurance-vie | Une fiscalité allégée après 8 ans et une transmission facilitée | 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans |
Ces leviers se combinent. Un même foyer peut, par exemple, rénover un appartement en déficit foncier et verser sur un PER la même année : l’un réduit l’impôt sur les loyers, l’autre l’impôt sur les salaires.
L’investissement immobilier à Vannes : neuf ou ancien
L’immobilier reste le cœur de notre métier. Selon votre impôt, votre épargne et le temps que vous voulez y consacrer, on ne vous proposera pas la même solution. Voici les quatre que nous utilisons le plus souvent à Vannes.
Le déficit foncier
Un appartement ancien à rénover, loué nu. Les travaux effacent vos loyers puis jusqu’à 10 700 € de vos autres revenus par an, hors plafond des niches fiscales. C’est notre spécialité. Le déficit foncier : notre guide
La loi Malraux
Pour restaurer un immeuble du centre historique protégé. Une partie des travaux, de 22 à 30 % selon le secteur, se déduit directement de votre impôt, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans. La loi Malraux à Vannes
Le Jeanbrun, dans le neuf
Le successeur du Pinel pour les logements neufs loués nu à un loyer plafonné : une partie du prix s’amortit chaque année et vient effacer vos loyers. Le Jeanbrun à Vannes
La location meublée (LMNP)
Louer meublé permet de réduire fortement l’impôt sur les loyers grâce aux amortissements. À Vannes, studios et T2 meublés près du campus de Tohannic et de la gare se louent bien à l’année. Le LMNP à Vannes
Vous préférez choisir parmi des logements neufs déjà sélectionnés ? Voir nos programmes immobiliers à Vannes.
Préparer la retraite à Vannes
À la retraite, les revenus baissent souvent d’un tiers ou plus. Le moyen le plus sûr de compenser, c’est d’avoir des revenus qui ne dépendent pas de votre travail : des loyers d’un bien dont le crédit est terminé, et une épargne que vous pouvez retirer petit à petit.
Un investissement immobilier commencé dix ou quinze ans avant la retraite a le temps de se rembourser. Pendant le crédit, les loyers et l’avantage fiscal paient l’essentiel des mensualités. Une fois le crédit fini, les loyers deviennent un complément de revenu. Le PER, lui, réduit vos impôts aujourd’hui, au moment où vous êtes le plus imposé, et se récupère à la retraite en capital ou en rente.
À Vannes, beaucoup de nos clients préparent aussi leur propre installation : un appartement acheté aujourd’hui, loué pendant la vie active, peut devenir le logement de la retraite au bord du golfe du Morbihan.
Transmettre sans payer trop de droits
La transmission se prépare tôt, avec des outils simples. Ceux que nous utilisons le plus souvent :
- La donation : chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, et recommencer tous les 15 ans.
- Le démembrement : donner la nue-propriété d’un bien en gardant l’usufruit, c’est-à-dire les loyers ou l’usage. Les droits se calculent sur une valeur réduite, et l’enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires au décès.
- L’assurance-vie : jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire hors droits pour les versements faits avant 70 ans, et 30 500 € au total, plus les gains, pour les versements faits après 70 ans.
- La SCI familiale : elle facilite la gestion d’un bien à plusieurs et la transmission progressive des parts.
Pour les actes eux-mêmes (donation, statuts de SCI), nous travaillons avec votre notaire. Notre rôle est de vous montrer les chiffres et de choisir la bonne combinaison.
Faire le point : l’atelier patrimonial ou l’audit
Avant de vous proposer quoi que ce soit, nous regardons votre situation chiffres en main. Deux formules selon votre besoin :
L’atelier patrimonial
Une heure pour savoir quoi faire de votre épargne, à Vannes ou en visio.
- Un questionnaire de 10 minutes à remplir avant le rendez-vous
- Votre vraie capacité d’épargne et d’emprunt
- Trois scénarios comparés : ne rien changer, tout placer en assurance-vie, ou investir dans l’immobilier avec un avantage fiscal
- L’évolution de votre patrimoine à 10, 15 et 20 ans
L’audit patrimonial immobilier
Pour ceux qui possèdent déjà des biens et veulent savoir s’ils sont bien gérés.
- Fiscalité : régime réel ou micro, location nue ou meublée, amortissements
- Règles locales : meublés de tourisme soumis à autorisation, décence et performance énergétique
- Performance énergétique et travaux à prévoir
- Un calendrier d’actions concret
Un exemple à Nantes : T3 rénové rue du Château
- 157 500 €prix d’achat net vendeur
- 33 773 €de travaux
- 6,0 %de rendement
- E → Détiquette énergie
Un T3 de 45 m² en plein quartier Bouffay, entièrement repris : isolation, électricité, plomberie, chauffe-eau, salle d’eau, cuisine, sols et peintures. Loué nu, il permet le déficit foncier : pour un investisseur imposé à 30 %, environ 3 200 € d’impôt en moins la première année. Nous montons le même type d’opération à Vannes : un bien ancien bien placé, des travaux chiffrés avant l’achat et un loyer vérifié sur le marché.
Voir le projet en détail · Autres projets : T4 à Rennes, T2 à Angers
Pour qui ?
Nos clients à Vannes ont des situations très différentes. Ce qui les réunit : l’envie de payer moins d’impôts sans prendre de risques inutiles, et de construire un patrimoine qu’ils comprennent.
Les salariés et cadres imposés
Vous payez beaucoup d’impôt et votre épargne dort sur des livrets. On regarde ce qu’un investissement immobilier bien choisi, et un PER, peuvent changer.
Les chefs d’entreprise et professions libérales
Le pays de Vannes compte beaucoup de chefs d’entreprise, de professions de santé et de commerçants, et de nombreux cadres arrivés avec le télétravail. On organise votre patrimoine privé à côté de votre activité : immobilier locatif, épargne retraite, protection de la famille.
Les retraités et futurs retraités
Vous voulez des revenus réguliers, moins d’impôts sur vos loyers et une transmission préparée. On fait le point sur vos biens et vos contrats.
Ceux qui investissent à Vannes à distance
Beaucoup de nos clients habitent Nantes, Rennes ou Paris et choisissent Vannes pour sa qualité de vie et la tenue de ses prix. On s’occupe de tout sur place : recherche, travaux, mise en location. Les rendez-vous peuvent se faire en visio.
Les erreurs patrimoniales que nous voyons le plus souvent
- Acheter pour défiscaliser, sans regarder le bien. Un avantage fiscal ne rattrape jamais un mauvais emplacement ou un prix trop élevé.
- Laisser des loyers au micro-foncier ou en location nue par habitude. Selon vos charges et vos travaux, le régime réel ou le meublé peuvent réduire nettement l’impôt.
- Garder un bien qui ne rapporte plus rien après impôts, ou le vendre au mauvais moment, sans calculer la plus-value.
- Oublier le DPE. Un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.
- Ne pas préparer la transmission. Une donation ou une clause bénéficiaire bien rédigée, faites à temps, évitent des droits de succession élevés.
Les quartiers où nous investissons à Vannes
L’intra-muros et le port
Le cœur historique, dans ses remparts, et les quais du port : des biens de caractère, rares et chers, recherchés par les cadres et les retraités. C’est aussi le secteur des opérations Malraux.
La gare et Nord Gare
Le pôle d’échanges de la gare transforme le quartier. Des prix plus doux et une clientèle d’actifs qui travaillent entre Vannes, Rennes et Nantes.
Albert 1er, La Madeleine, Conleau
Des quartiers résidentiels appréciés des familles, proches du centre ou du golfe, adaptés aux T3 et T4.
Tohannic et le campus
Autour de l’université Bretagne Sud et des écoles, une demande régulière pour les studios et les T2.
Comment se passe l’accompagnement
- Premier rendez-vous offertÀ Vannes, à notre cabinet de Nantes ou en visio. Vous nous parlez de vos objectifs : moins d’impôts, des revenus en plus, la retraite, vos enfants.
- Bilan chiffréCe que vos biens rapportent vraiment, ce que vous payez en impôts, ce qui peut être amélioré. C’est l’atelier patrimonial, offert.
- Proposition écriteLes chiffres, les risques et ce que vous y gagnez. Vous décidez à votre rythme.
- Suivi jusqu’au boutAchat, travaux, mise en location et déclaration de l’année suivante.
Notre rémunération est expliquée en toute transparence sur la page rémunération.
Notre statut, en toute transparence
Bertrand-Demanes est un cabinet indépendant, spécialisé dans l’immobilier. Pour l’assurance-vie et le PER, nous intervenons comme courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 : nous comparons les contrats de plusieurs assureurs. Nous ne faisons pas de conseil en investissement financier et ne proposons pas de placements en bourse.
Notre rémunération est connue à l’avance et expliquée sur la page rémunération. L’atelier patrimonial est offert ; l’audit est sur devis.
Le marché immobilier à Vannes en 2026
Vannes a connu l’une des plus fortes hausses de prix de l’Ouest entre 2016 et 2022, portée par l’arrivée de nouveaux habitants attirés par le golfe du Morbihan, par le télétravail et par les retraités. Le marché s’est calmé depuis la remontée des taux, et les biens anciens mal classés au DPE se négocient mieux. La demande de location, elle, reste forte : l’offre est limitée, et une partie des logements du centre est louée à la saison.
Pour un investisseur, Vannes est un marché de qualité plus qu’un marché de rendement : des prix élevés pour une ville moyenne, mais une demande solide, des locataires stables et une bonne tenue des prix à la revente. La clé reste l’emplacement : la proximité du centre, du port, de la gare ou du campus.
Pourquoi nous accompagner à Vannes
Vannes est un marché à part : une ville moyenne aux prix de grande métropole, où une partie des logements est louée à la saison et où la demande à l’année dépasse l’offre. Il faut y acheter au bon prix, au bon endroit et avec la bonne fiscalité, en tenant compte des règles locales sur les meublés de tourisme.
Préfecture du Morbihan, Vannes compte environ 55 000 habitants et attire chaque année de nouveaux arrivants : actifs, familles, retraités. L’intra-muros, le port et les quartiers proches de la gare restent les secteurs les plus demandés.
Pour aller plus loin : investir à Vannes, quartiers et marché.
d’après nos clients
Rendez-vous à Vannes ou en visio
Bretagne sud, Pays de la Loire
Un conseiller vous rappelle sous 24 h ouvrées, pour un rendez-vous à Vannes ou en visio.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un cabinet de gestion de patrimoine à Vannes ?
Un conseiller en gestion de patrimoine vous aide à organiser vos biens, votre épargne et votre fiscalité selon vos objectifs. Chez Bertrand-Demanes, notre spécialité est l’immobilier (ancien rénové, déficit foncier, neuf, revente), complétée par l’assurance-vie et le PER, la retraite et la transmission.
Combien coûte un premier rendez-vous ?
Rien. Le premier échange est offert et sans engagement. Il sert à voir si nous pouvons vous être utiles.
Faut-il habiter à Vannes ?
Non. Nous suivons nos clients vannetais en visio et sur place, depuis notre cabinet de Nantes. Beaucoup investissent à Vannes depuis Nantes, Rennes ou Paris, ou y préparent leur future installation.
Quelle différence entre l’atelier patrimonial et l’audit ?
L’atelier est un premier bilan offert d’une heure : il montre ce que vous pouvez faire de votre épargne et compare trois scénarios. L’audit est une étude approfondie, sur devis, de biens que vous possédez déjà : fiscalité, règles locales, travaux, calendrier d’actions.
Le dispositif Pinel existe-t-il encore ?
Non, il s’est arrêté fin 2024. Dans le neuf, il est remplacé par le dispositif Jeanbrun. Dans l’ancien, le déficit foncier et la loi Malraux sont souvent plus intéressants. Voir défiscaliser à Vannes après le Pinel.
Que faire d’un appartement qui rapporte peu ?
On calcule d’abord ce qu’il vous rapporte vraiment, après impôts et charges. Selon le résultat, on peut changer de régime fiscal, passer en meublé, faire des travaux pour créer un déficit foncier, ou vendre pour réinvestir. L’audit patrimonial sert précisément à trancher.
Proposez-vous des placements financiers ?
Nous proposons de l’assurance-vie et des PER, en tant que courtier en assurance. Notre métier principal reste l’immobilier : nous ne faisons pas de conseil en investissement financier.
Comment se passe l’atelier patrimonial à Vannes ?
Vous remplissez un questionnaire de 10 minutes sur vos revenus, votre épargne et vos objectifs. Nous préparons ensuite trois scénarios chiffrés, que nous vous présentons en une heure, à Vannes ou en visio. Vous repartez avec une étude écrite, sans engagement.
Peut-on investir à Vannes en habitant loin ?
Oui, c’est même fréquent. Nous nous occupons de la recherche du bien, des travaux et de la mise en location. Les rendez-vous et les signatures peuvent se faire à distance.
Quel rendement peut-on attendre ?
Cela dépend du bien, du quartier et des travaux. À titre d’exemple, notre projet T3 rue du Château affiche un rendement de 6,0 % avant impôts. Le plus important reste le rendement après impôts, que l’on calcule avec vous.
À partir de quel montant faire appel à vous ?
Il n’y a pas de minimum pour un premier bilan. Un investissement immobilier se construit en général avec un apport et un crédit : nous regardons ensemble ce qui est possible pour vous. L’atelier patrimonial vous donne une première idée.
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Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Les solutions d’assurance-vie et de PER sont proposées par Bertrand-Demanes Finances, courtier en assurance inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
