Nantes reste l’une des métropoles les plus recherchées de France par les locataires. Nous vous aidons à y investir au bon endroit, au bon prix et avec la bonne fiscalité, depuis notre cabinet du 13 rue Bias ou en visio.
- 52 avis Google, 5/5
- 13 rue Bias, Nantes
- Premier rendez-vous offert
Capitale économique du Grand Ouest, à deux heures de Paris et à moins d’une heure de l’océan, Nantes attire chaque année de nouveaux habitants : étudiants, jeunes actifs, cadres et familles. Pour un investisseur, c’est un marché locatif profond, où un logement bien placé et bien rénové trouve un locataire rapidement. La fin du Pinel a changé les règles du jeu, mais pas l’intérêt de la ville : déficit foncier, location meublée, Jeanbrun dans le neuf ou loi Malraux dans le centre historique, les solutions ne manquent pas pour se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts.
Les repères d’un investisseur avant d’acheter
- 3 371 €prix moyen au m² d’un appartement
- 14,7 €loyer moyen au m² par mois, hors charges
- 5,2 %rendement brut moyen d’un appartement, avant charges et impôts
- 60 000+étudiants dans l’agglomération
Prix et loyers : MeilleursAgents au 1er octobre 2026 ; rendement calculé à partir de ces moyennes.
Le marché immobilier à Nantes en 2026
En octobre 2026, un appartement se vend en moyenne 3 371 € le m² à Nantes et se loue 14,7 € le m² par mois, selon MeilleursAgents. Les prix ont légèrement progressé sur un an (+1,8 %), après le recul de 2023 et 2024, et restent environ 28 % au-dessus de leur niveau d’il y a dix ans.
Nantes a connu une forte hausse des prix jusqu’en 2022, portée par son attractivité et l’arrivée de nombreux Franciliens. Depuis, le marché s’est calmé avec la remontée des taux, ce qui redonne des marges de négociation, en particulier sur les logements anciens mal classés au DPE. La demande de location, elle, reste très forte : étudiants, jeunes actifs, cadres mutés et familles se disputent une offre limitée.
Pour un investisseur, c’est une période intéressante : des prix d’achat plus raisonnables qu’il y a quelques années, des biens à rénover moins chers à cause du DPE, et des loyers soutenus. La clé reste l’emplacement : la proximité du tramway, des facultés, de la gare ou du futur CHU fait toute la différence à la relocation.
Ces moyennes cachent de grands écarts. Selon MeilleursAgents, les prix moyens vont d’environ 3 200 € le m² dans les quartiers Nord à plus de 4 200 € autour des Hauts-Pavés et de Saint-Félix, et un même quartier peut compter des rues très différentes. C’est pourquoi nous raisonnons toujours rue par rue, avec les loyers réellement pratiqués, plutôt qu’avec une moyenne de ville.
Pourquoi investir à Nantes ?
Nantes n’est pas seulement une ville agréable. C’est une métropole qui crée des emplois, forme des étudiants et investit dans ses quartiers, trois moteurs qui soutiennent la demande de logements sur la durée.
Un bassin d’emplois diversifié
Premier pôle économique du Grand Ouest, la métropole compte des emplois dans la santé, le numérique, l’aéronautique, la construction navale avec Saint-Nazaire et les énergies marines. Cette diversité protège la demande locative en cas de crise d’un secteur.
Plus de 60 000 étudiants
Université, Centrale, Audencia, école de design, écoles de santé : chaque rentrée, les petites surfaces proches des campus et du tramway sont très demandées.
Une ville bien reliée
Paris à environ 2 h en TGV, un aéroport international, un réseau de tramway et de busway étendu. Les logements proches d’une station se louent plus vite et plus cher.
Une qualité de vie reconnue
Capitale verte de l’Europe en 2013, Nantes compte de nombreux parcs, les bords de l’Erdre et de la Loire, et une vie culturelle animée avec le Voyage à Nantes.
Le futur CHU sur l’Île de Nantes
Le nouvel hôpital, dont l’ouverture est annoncée pour mi-2028, et le quartier de la santé qui l’entoure vont attirer soignants, chercheurs et étudiants.
Des quartiers en transformation
Île de Nantes, Pirmil-les-Isles, Bas-Chantenay, Doulon-Gohards : les grands projets urbains créent de nouveaux quartiers et valorisent ceux qui les entourent.
La métropole compte plus de 320 000 habitants à Nantes même et près de 680 000 dans la métropole, et elle continue d’en gagner. Beaucoup de nouveaux arrivants commencent par louer avant d’acheter, ce qui entretient une demande locative forte, en particulier pour les T2 et les T3 bien situés.
Où investir à Nantes ? Les quartiers à regarder
Le choix du quartier compte plus que le choix du dispositif fiscal. Un bon emplacement se loue vite, se reloue facilement et se revend bien ; un mauvais emplacement coûte plus cher que tous les avantages fiscaux. Voici comment nous lisons la ville.
L’hypercentre
Bouffay, Graslin, Cathédrale : des immeubles de caractère et une offre rare, pour des rénovations soignées et des locataires qui restent longtemps.
Les quartiers résidentiels
Procé, Monselet, Mellinet, Canclaux : des valeurs sûres, recherchées par les familles et les jeunes cadres, adaptées aux T3 et T4 à rénover.
Les quartiers en mutation
Bas-Chantenay, Doulon, Pirmil : des prix d’achat plus doux et un bon potentiel de rendement après rénovation, portés par les grands projets.
Autour des facultés et du futur CHU
Le Tertre, Petit Port, l’Île de Nantes : les petites surfaces s’y louent aux étudiants, aux internes et aux soignants.
Les quartiers en mutation méritent une attention particulière. Sur l’Île de Nantes, le quartier de la santé prend forme autour du futur CHU. Le Bas-Chantenay, ancien quartier industriel au bord de la Loire, se transforme en quartier de vie. À l’est, Doulon-Gohards mêle logements et fermes urbaines, et au sud, Pirmil-les-Isles prolonge la ville vers Rezé. Ces secteurs offrent des prix d’achat plus doux, à condition de bien choisir la rue et la proximité des transports.
Nous vous indiquons, pour chaque bien proposé, le loyer constaté dans la rue et le profil des locataires du secteur.
Quelle stratégie pour investir à Nantes ?
Depuis la fin du Pinel, il n’existe plus de solution unique. Le bon choix dépend de votre impôt, de votre budget, du temps que vous voulez y consacrer et de ce que vous attendez : réduire vos impôts, compléter vos revenus ou préparer votre retraite. Voici les stratégies que nous mettons en place à Nantes, chacune détaillée sur sa page.
Ancien rénové et déficit foncier
Acheter un appartement ancien, le rénover et le louer nu. Les travaux réduisent vos impôts sur vos loyers et sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Location meublée (LMNP)
Louer meublé au régime réel : l’amortissement du bien et du mobilier efface souvent l’impôt sur vos loyers pendant de longues années. La stratégie la plus utilisée pour compléter ses revenus.
Neuf en Jeanbrun
Acheter un logement neuf et le louer nu à loyer plafonné pendant 9 ans. Une partie du prix s’amortit chaque année et vient réduire l’impôt sur vos loyers, jusqu’à 8 000 € par an.
Restauration en loi Malraux
Restaurer un logement dans le centre historique : jusqu’à 30 % des travaux en réduction d’impôt, hors plafond des niches fiscales. Pour les foyers fortement imposés.
Gestion de patrimoine
Faire le point sur l’ensemble de votre situation : impôt, retraite, transmission, épargne, avant de choisir où et comment investir.
Programmes neufs
Notre sélection de programmes neufs à Nantes et autour, vérifiés sur l’emplacement, le promoteur, le prix et le loyer de marché.
Comparer les stratégies en un coup d’œil
| Stratégie | Pour qui | Avantage principal | À savoir |
|---|---|---|---|
| Ancien rénové, déficit foncier | Foyers imposés à 30 % ou plus, avec des revenus fonciers | Moins d’impôt dès la première année | Location nue au moins 3 ans après l’imputation |
| Location meublée (LMNP) | Tous profils, surtout pour compléter ses revenus | Loyers souvent non imposés pendant des années | Comptabilité au réel ; amortissements réintégrés à la revente |
| Neuf en Jeanbrun | Investisseurs qui veulent un bien neuf, sans travaux | Amortissement de 3,5 à 5,5 % par an | Loyer plafonné (14,64 €/m² en zone A), engagement de 9 ans |
| Loi Malraux | Foyers fortement imposés | Jusqu’à 30 % des travaux en réduction d’impôt | Ticket d’entrée élevé, offre rare |
En 30 minutes, un conseiller compare les solutions avec vos chiffres : impôt, budget, effort d’épargne. Premier rendez-vous offert.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Nue-propriété et Monuments historiques : deux solutions plus rares
La nue-propriété consiste à acheter un logement sans son usage, avec une décote de 30 à 40 % environ, pendant que l’usufruit est confié à un bailleur, souvent social, pour 15 à 20 ans. Vous ne percevez pas de loyers, donc pas d’impôt sur ces revenus, vous n’avez aucune gestion, et la valeur du bien n’entre pas dans votre impôt sur la fortune immobilière pendant le démembrement. À la fin, vous récupérez la pleine propriété. Des opérations voient régulièrement le jour à Nantes, dans des quartiers comme Procé ou Monselet. C’est une solution adaptée aux foyers qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.
Le régime des Monuments historiques concerne les immeubles classés ou inscrits. Les travaux de restauration se déduisent du revenu global sans plafond, ce qui en fait un outil réservé aux très hauts revenus, avec un engagement de conservation du bien d’au moins 15 ans. Nantes, avec ses hôtels particuliers du XVIIIe siècle sur l’île Feydeau ou le quai de la Fosse, en compte quelques-uns. Les opérations sont rares et demandent une analyse au cas par cas.
Les erreurs à éviter quand on investit à Nantes
Acheter pour la fiscalité avant l’emplacement
Un avantage fiscal ne compense jamais un bien difficile à louer ou à revendre. L’emplacement, la proximité des transports et la demande du quartier passent en premier.
Surestimer le loyer
Les loyers affichés dans les annonces sont souvent plus élevés que les loyers réellement signés. Nous retenons les loyers constatés dans la rue.
Négliger le DPE
Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, et les F suivront en 2028. Un bien mal classé doit être acheté avec le budget de travaux qui va avec.
Oublier la copropriété
Travaux votés, charges élevées, fonds de travaux : les procès-verbaux d’assemblée générale disent beaucoup de l’avenir d’un immeuble. Nous les lisons avant chaque achat.
Sous-estimer les travaux
Un chantier mal chiffré dérape vite. Nos artisans chiffrent les travaux avant l’achat, pour que le prix de revient soit connu dès le départ.
Choisir le mauvais régime fiscal
Location nue ou meublée, micro ou réel : le même bien peut être imposé très différemment. Le choix se fait avant l’achat, pas à la première déclaration.
Un exemple à Nantes : T3 rénové rue du Château
- 157 500 €prix d’achat net vendeur
- 33 773 €de travaux
- 6,0 %de rendement
- E → Détiquette énergie
Un T3 de 45 m² en plein quartier Bouffay, entièrement repris : isolation, électricité, plomberie, chauffe-eau, salle d’eau, cuisine, sols et peintures. Loué nu, il permet le déficit foncier : pour un investisseur imposé à 30 %, environ 3 200 € d’impôt en moins la première année. C’est le type d’opération que nous préparons à Nantes : un bien bien placé, des travaux chiffrés par nos artisans avant l’achat et un loyer vérifié sur le marché.
Voir le projet en détail · Autres projets : T4 à Rennes, T2 à Angers
Financer votre investissement à Nantes
Le financement fait partie du projet. Avec un prix moyen de 3 371 € le m², un appartement de 45 m² à Nantes représente environ 150 000 € avant frais et travaux. À ce niveau, le crédit est presque toujours plus intéressant qu’un achat comptant : le loyer et l’économie d’impôt remboursent une grande partie des mensualités.
Les banques vérifient que vos crédits, assurance comprise, ne dépassent pas 35 % de vos revenus, en comptant en général 70 % du futur loyer. Pour une première estimation, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt. Notre guide comment financer un investissement locatif détaille les taux de 2026, l’apport et l’assurance emprunteur, poste sur lequel nous pouvons vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.
Notre méthode pour investir à Nantes
- Le point sur votre situationRevenus, impôt, épargne, objectifs : nous calculons ce que vous pouvez investir et la stratégie qui vous correspond.
- Le bon bienNous sélectionnons des biens à Nantes vérifiés : emplacement, prix, loyer de marché, état de l’immeuble et de la copropriété.
- Les travaux et la mise en locationNos artisans chiffrent et réalisent les travaux ; le bien est loué au bon prix, à des locataires solides.
- Le suivi dans le tempsDéclarations fiscales, revente, réinvestissement : nous restons votre interlocuteur sur la durée.
Beaucoup de nos clients habitent Paris ou la région parisienne et choisissent Nantes pour son marché locatif. Nous recevons à notre cabinet de Nantes ou en visio.
Pourquoi un cabinet local
Nous connaissons les quartiers, les prix au mètre carré, les loyers réels et les artisans de la métropole nantaise. Cette connaissance du terrain évite les mauvaises surprises : un bien mal placé ou des travaux mal chiffrés coûtent plus cher que tous les avantages fiscaux.
Nantes reste l’une des villes les plus recherchées par les locataires : plus de 60 000 étudiants, un bassin d’emplois dans la santé, le numérique et l’industrie, un réseau de tramway étendu et Paris à environ 2 h en TGV. Le centre historique, l’Île de Nantes et les quartiers résidentiels comme Procé ou Canclaux restent les plus demandés.
Un conseiller étudie votre projet, vous présente les biens disponibles et chiffre ce qu’ils vous rapportent. Premier rendez-vous offert, à notre cabinet de Nantes ou en visio.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Questions fréquentes sur l’investissement à Nantes
Est-ce encore une bonne idée d’investir à Nantes en 2026 ?
Oui, à condition de bien choisir l’emplacement et la stratégie. Les prix se sont stabilisés après le recul de 2023 et 2024, les biens anciens à rénover se négocient mieux à cause du DPE, et la demande locative reste forte. C’est un contexte plus favorable aux investisseurs qu’il y a quelques années.
Où investir à Nantes ?
Dans l’hypercentre (Bouffay, Graslin) pour les biens de caractère, dans les quartiers résidentiels (Procé, Monselet, Canclaux) pour les T3 et T4, et dans les quartiers en mutation (Île de Nantes, Bas-Chantenay) pour un meilleur rendement. La proximité du tramway reste le critère numéro un.
Nantes est-elle en zone A ?
Oui. La zone ne limite plus l’accès aux dispositifs : elle fixe le plafond de loyer, 14,64 € par m² en 2026 au niveau intermédiaire pour un Jeanbrun, avant coefficient de surface.
Quelle fiscalité choisir pour investir à Nantes ?
Si vous êtes imposé à 30 % ou plus et avez déjà des revenus fonciers, l’ancien rénové en déficit foncier est souvent le plus efficace. Si vous voulez des revenus peu imposés, la location meublée au réel. Si vous préférez le neuf, le Jeanbrun. Nous comparons les solutions avec vos chiffres.
Faut-il habiter Nantes pour y investir ?
Nous recevons à notre cabinet du 13 rue Bias, mais une grande partie des rendez-vous se fait en visio. Beaucoup de nos clients investissent à Nantes depuis Paris ou d’autres régions.
Quel budget faut-il pour investir ?
Avec un prix moyen de 3 371 € le m², comptez environ 150 000 € pour un appartement de 45 m², avant frais de notaire et travaux. Grâce au crédit, l’apport demandé se limite souvent aux frais. Le bon budget dépend de votre capacité d’emprunt et de l’effort d’épargne que vous acceptez chaque mois.
Neuf ou ancien : que choisir ?
L’ancien rénové offre des prix d’achat plus bas, un meilleur rendement et l’avantage du déficit foncier ou du LMNP. Le neuf évite les travaux, consomme peu d’énergie et donne accès au Jeanbrun, avec un loyer plafonné. Le choix dépend surtout de votre impôt et du temps que vous voulez consacrer au projet.
Combien rapporte un investissement locatif ?
Le rendement brut moyen d’un appartement à Nantes tourne autour de 5,2 % en 2026, avant charges et impôts. Un bien ancien bien acheté et rénové fait souvent mieux : notre T3 rénové rue du Château atteint 6,0 %. Le rendement net dépend ensuite des charges, de la vacance et du régime fiscal.
- Déficit foncier à Nantes
- LMNP à Nantes
- Jeanbrun à Nantes
- Loi Malraux à Nantes
- Gestion de patrimoine à Nantes
- Défiscaliser à Nantes après le Pinel
- Programmes neufs à Nantes
- Financer un investissement locatif
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Les prix et loyers cités sont des moyennes indicatives ; les règles fiscales peuvent évoluer avec les lois de finances. Un investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance locative et d’évolution des prix.
Quartiers, prix réels, loyers constatés, travaux chiffrés par nos artisans : on vous dit ce que votre projet rapporte vraiment, avant d'acheter.
