Mis à jour le par Mathieu Bertrand-Demanes, conseil en gestion de patrimoine · carte T n° CPI 4401 2018 000 025 469 (CCI Nantes-Saint-Nazaire) · courtier en assurance ORIAS 24003399
La loi Malraux vous fait économiser 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration d’un logement situé dans le centre historique protégé de Tours. La réduction d’impôt peut atteindre 120 000 € sur quatre ans, et elle échappe au plafond des niches fiscales. Nous sélectionnons les opérations, vérifions l’opérateur et les chiffres, et vous accompagnons jusqu’à la mise en location.
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La loi Malraux réduit votre impôt de 22 % ou 30 % des travaux de restauration d’un logement ancien situé dans le secteur sauvegardé de Tours, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans, hors plafond des niches. En échange, le logement est loué nu pendant neuf ans, sans plafond de loyer. Le Vieux-Tours, sous plan de sauvegarde, ouvre en principe droit à 30 %.
- Chiffres clés
- Fonctionnement
- 22 % ou 30 %
- Exemple chiffré
- Conditions
- Le Vieux-Tours
- Malraux ou autre
- Vigilance
- Questions fréquentes
Quels sont les chiffres clés de la loi Malraux à Tours ?
Les chiffres clés de la réduction d’impôt pour la restauration d’un immeuble ancien
- 30 %des travaux en réduction d’impôt sous plan de sauvegarde (PSMV)
- 22 %sous plan de valorisation (PVAP) ou restauration d’utilité publique
- 400 000 €de travaux retenus sur 4 années consécutives
- 120 000 €de réduction d’impôt au maximum, à 30 %
- Horsplafond des niches fiscales de 10 000 €
- 9 ansde location nue, en résidence principale
- Aucunplafond de loyer ni de ressources du locataire
- 3 ansde report si la réduction dépasse votre impôt
- Réservationachat du logement et contrat de travaux
- Travaux2 à 3 ans, réduction chaque année de paiement
- Livraisonmise en location dans les 12 mois
- Location9 ans au loyer du marché
Règles en vigueur en octobre 2026 · Bertrand-Demanes
Faites glisser pour voir les quatre points →
22 % ou 30 % des travaux
La réduction se calcule sur le montant des travaux de restauration, pas sur le prix du logement. Le taux dépend du document d’urbanisme qui protège l’immeuble.
Jusqu’à 400 000 € de travaux
Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, soit jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt à 30 %.
Hors plafond des niches
La réduction Malraux n’entre pas dans le plafond global de 10 000 € des niches fiscales. C’est ce qui la rend intéressante pour les foyers fortement imposés.
Location nue pendant 9 ans
Le logement est loué vide, en résidence principale, pendant neuf ans. Il n’y a ni plafond de loyer ni plafond de ressources pour le locataire.
Lire notre guide de la loi Malraux
Comment fonctionne la réduction Malraux ?
Dans une opération Malraux, vous achetez un logement dans un immeuble ancien qui va être entièrement restauré. Le prix se décompose en deux parts : le foncier, c’est-à-dire l’appartement en l’état, et les travaux de restauration, qui représentent souvent les deux tiers ou plus de l’investissement. Seuls les travaux ouvrent droit à la réduction d’impôt.
Les travaux sont menés à l’échelle de l’immeuble entier, sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France. Ils sont autorisés par un permis de construire ou une autorisation spéciale de travaux, et ils doivent porter sur la restauration complète de l’immeuble : façades, toitures, structure, parties communes et logements. Vous payez les travaux au fur et à mesure de leur avancement, par des appels de fonds.
- Chaque année de paiementLa réduction s’applique sur l’impôt de l’année où vous payez les travaux : 22 % ou 30 % des sommes versées.
- Si la réduction dépasse votre impôtLe solde se reporte sur votre impôt des trois années suivantes. Il n’est pas perdu.
- Après les travauxLe logement est loué nu dans les douze mois qui suivent la fin du chantier, pour neuf ans.
- Pendant la locationLes loyers sont imposés comme des revenus fonciers ; les intérêts d’emprunt et les charges courantes s’en déduisent.
Que comprend une restauration Malraux ?
Une opération Malraux n’est pas une simple rénovation d’appartement. Elle porte sur l’immeuble entier, et le programme de travaux est validé par l’architecte des Bâtiments de France avant le début du chantier.
- L’enveloppe de l’immeuble : façades en pierre ou en tuffeau, menuiseries refaites à l’identique, toiture en ardoise, charpente.
- La structure : planchers, escaliers, reprises de maçonnerie, mise en sécurité.
- Les réseaux et le confort : électricité, plomberie, chauffage, ventilation, isolation compatible avec le bâti ancien.
- Les logements : distribution des pièces, cuisines et salles d’eau, sols, en conservant les éléments d’origine comme les parquets, les cheminées ou les moulures.
Le résultat est un logement ancien au confort d’un neuf, avec un cachet qu’aucun programme récent ne peut offrir. C’est ce qui explique la bonne tenue des loyers et des prix à la revente dans les centres historiques.
22 % ou 30 % : quel taux à Tours ?
Le taux de la réduction ne dépend pas de vous, mais du document qui protège le quartier où se trouve l’immeuble. Les centres historiques sont aujourd’hui classés en site patrimonial remarquable (SPR), avec deux types de plans possibles.
| Situation de l’immeuble | Taux de la réduction | Réduction maximale sur 4 ans |
|---|---|---|
| SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé | 30 % | 120 000 € |
| SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé | 22 % | 88 000 € |
| SPR sans plan approuvé, avec une restauration déclarée d’utilité publique | 22 % | 88 000 € |
À Tours, le Vieux-Tours est l’un des premiers secteurs sauvegardés de France, créé en 1973 et couvert par un plan de sauvegarde révisé et étendu en 2014. Pour chaque opération que nous vous présentons, nous vérifions le taux applicable dans les documents de l’opérateur et les autorisations d’urbanisme, avant toute réservation.
Combien rapporte une opération Malraux à Tours ? Exemple chiffré
Un couple imposé dans la tranche à 41 % paie environ 30 000 € d’impôt sur le revenu par an. Il réserve un T2 dans un immeuble du centre historique de Tours, en secteur couvert par un PSMV. Le prix total est de 250 000 € : 70 000 € pour le foncier et 180 000 € de travaux, payés en deux ans.
- Réduction totale : 30 % de 180 000 €, soit 54 000 € d’impôt en moins.
- Année 1 : 90 000 € de travaux payés, donc 27 000 € de réduction. L’impôt du couple passe d’environ 30 000 € à 3 000 €.
- Année 2 : les 90 000 € restants donnent encore 27 000 € de réduction.
- Ensuite : le logement est loué nu pendant neuf ans, au loyer du marché, sans plafond.
Exemple simplifié, hors frais d’acquisition et de financement. Les chiffres réels dépendent de l’opération, du rythme des appels de fonds et de votre impôt : nous les calculons avec vous avant toute réservation.
Quelles conditions respecter en loi Malraux ?
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Un immeuble en secteur protégé
L’immeuble doit se trouver dans le site patrimonial remarquable de Tours, et faire l’objet d’une restauration complète, autorisée et suivie par l’architecte des Bâtiments de France.
Des travaux éligibles
Les travaux de restauration, de mise aux normes et de transformation en logement sont retenus. Les agrandissements et les constructions neuves ne le sont pas.
Louer dans les 12 mois
Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, dans les douze mois qui suivent la fin des travaux, puis pendant au moins neuf ans.
Pas de location à la famille
Le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, ni l’un de vos ascendants ou descendants. Il n’y a pas de plafond de loyer ni de ressources.
Une déclaration chaque année
La réduction se déclare avec vos revenus, à partir des attestations fournies par l’opérateur pour chaque année de paiement des travaux.
Un plafond pluriannuel
Au total, 400 000 € de travaux sur quatre années consécutives. Les dépenses au-delà de ce plafond ne donnent pas de réduction.
Si l’engagement de location n’est pas respecté, par exemple en cas de vente ou de passage en meublé avant neuf ans, l’administration reprend la réduction d’impôt obtenue.
Recevez la sélection des opérations en cours, avec le taux, le prix, le montant des travaux et la réduction d’impôt estimée pour votre situation.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Pourquoi le Vieux-Tours se prête-t-il au Malraux ?
Autour de la place Plumereau, le Vieux-Tours aligne ses maisons à pans de bois, ses rues piétonnes et ses hôtels particuliers de la Renaissance, entre la basilique Saint-Martin, la cathédrale Saint-Gatien et les bords de Loire. Malgré les destructions de 1940, la ville compte encore de très nombreux monuments protégés, et elle fait partie du Val de Loire inscrit au patrimoine mondial de l’Unesco depuis 2000.
Tours a été l’une des premières villes à protéger son centre : le secteur sauvegardé du Vieux-Tours a été créé en 1973, et son plan de sauvegarde a été révisé et étendu en 2014. Les opérations qui s’y trouvent ouvrent en principe droit au taux de 30 %.
Les opérations Malraux tourangelles sont peu nombreuses, souvent dans des maisons à colombages ou des immeubles en tuffeau du centre. Nous vous présentons celles que nous avons vérifiées, et d’autres dans les centres historiques de l’Ouest, comme Nantes ou Angers.
Pour qui la loi Malraux est-elle faite ?
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Les foyers fortement imposés
Plus votre impôt est élevé, plus la réduction est utile. En dessous de 10 000 € d’impôt par an, le déficit foncier ou le Jeanbrun conviennent souvent mieux.
Ceux qui ont saturé les niches
Si vous utilisez déjà le plafond de 10 000 € (emploi à domicile, investissements outre-mer…), le Malraux reste disponible en plus.
Les amateurs de patrimoine
Un appartement dans un immeuble historique restauré, au cœur de la ville : un bien rare, recherché par les locataires et à la revente.
Les investisseurs patients
Entre le chantier et les neuf ans de location, on raisonne sur douze à quinze ans. Ce n’est pas un placement de court terme.
Quelles sont les idées reçues sur la loi Malraux ?
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« C’est réservé aux très gros patrimoines »
Beaucoup d’opérations portent sur des studios ou des T2, finançables à crédit. Ce qui compte surtout, c’est d’avoir assez d’impôt à réduire.
« Le Malraux, c’est fini »
Non. La réduction Malraux en site patrimonial remarquable reste en vigueur en 2026, avec les taux de 22 et 30 %.
« Le loyer est plafonné, comme il l’était en Pinel »
Non. Il n’y a ni plafond de loyer ni plafond de ressources. Le logement se loue au prix du marché.
« On peut y loger ses enfants »
Non. La location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant est exclue pendant les neuf ans.
Malraux, déficit foncier ou Jeanbrun : que choisir à Tours ?
| Critère | Loi Malraux | Déficit foncier | Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Ancien en secteur protégé | Ancien à rénover | Neuf, ou ancien avec au moins 30 % de travaux |
| Avantage | Réduction d’impôt de 22 ou 30 % des travaux | Travaux déduits des loyers, puis du revenu global | Amortissement déduit des loyers |
| Plafond des niches | Hors plafond | Hors plafond | Hors plafond |
| Loyer plafonné | Non | Non | Oui |
| Durée de location | 9 ans | Jusqu’à la fin de la 3e année | 9 ans |
| Pour qui | Impôt élevé | Loyers déjà perçus | Logement neuf ou entièrement rénové |
Le Malraux et le déficit foncier se complètent souvent : le premier réduit directement l’impôt, le second efface des revenus fonciers. Pour comparer avec vos chiffres : le déficit foncier : notre guide, le Jeanbrun : notre guide et défiscaliser à Tours après le Pinel.
Quels sont les risques d’une opération Malraux, et comment les maîtriser ?
- Le sérieux de l’opérateur. Tout repose sur sa capacité à mener le chantier à terme. Nous regardons ses opérations passées, ses garanties et les assurances du chantier avant de vous présenter un projet.
- Le prix global. L’avantage fiscal ne doit pas masquer un prix trop élevé. Nous comparons le prix au m², travaux compris, avec celui des appartements anciens rénovés du même quartier.
- La durée du chantier. Une restauration sous contrôle des Bâtiments de France prend souvent deux à trois ans. Nous vérifions le calendrier et l’avancement des autorisations.
- Le loyer réel. Sans plafond, le loyer suit le marché : nous l’estimons à partir des locations réelles du quartier, pas des promesses de la plaquette.
- Votre impôt sur la durée. Si la réduction dépasse votre impôt plus de trois ans, une partie est perdue. On cale le rythme des paiements sur votre impôt réel.
- La revente. Un logement en centre historique se revend bien, mais il faut aller au bout des neuf ans de location. On prévoit la sortie dès le départ.
Comment se déroule une opération Malraux, étape par étape ?
- La réservationContrat de réservation, puis signature chez le notaire de l’achat du foncier et du contrat de travaux.
- Les travauxDeux à trois ans en général. Vous payez par appels de fonds, et la réduction d’impôt suit chaque année de paiement.
- La livraisonRéception du logement restauré et mise en location dans les douze mois.
- La locationNeuf ans de location nue, puis vous êtes libre : garder, relouer ou vendre.
Comment se passe notre accompagnement ?
- Le bilan fiscalVotre impôt, vos revenus fonciers, votre épargne : on vérifie que le Malraux est la bonne solution, ou on vous oriente vers une autre.
- La sélectionNous vous présentons les opérations de Tours et des villes voisines que nous avons vérifiées : opérateur, prix, taux, calendrier.
- Le plan de financementNous chiffrons le projet, l’apport et le rythme des appels de fonds avec vous ; le prêt lui-même relève de votre banque.
- Le suiviDu chantier à la mise en location et aux déclarations fiscales, vous gardez le même interlocuteur.
Ce que vous repartez avec au premier rendez-vous, offert et sans engagement :
- l’estimation de votre réduction d’impôt avec vos vrais chiffres ;
- la comparaison avec le déficit foncier et le Jeanbrun ;
- les opérations disponibles qui correspondent à votre budget.
d’après nos clients
partout en France
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Pourquoi investir à Tours ?
Tours combine la qualité de vie d’une ville moyenne et la proximité de Paris, à moins d’une heure en TGV. Plus de 35 000 étudiants, le CHU, l’industrie pharmaceutique et les navetteurs parisiens y entretiennent une demande locative régulière.
Les prix restent raisonnables : en octobre 2026, un appartement s’y vend en moyenne 3 012 € le m² et se loue 14,0 € le m² par mois, selon MeilleursAgents, sans encadrement des loyers. Dans le Vieux-Tours, l’offre est limitée par la protection du patrimoine, et un appartement restauré près de la place Plumereau ou de la Loire se loue facilement et garde sa valeur.
Un conseiller calcule votre réduction d’impôt et vous présente les opérations disponibles. Premier rendez-vous offert.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Questions fréquentes sur la loi Malraux à Tours
Quel est le montant maximum de la réduction Malraux ?
La réduction est égale à 22 % ou 30 % des travaux, retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. Elle peut donc atteindre 88 000 € à 22 % et 120 000 € à 30 %.
La loi Malraux entre-t-elle dans le plafond des niches fiscales ?
Non. La réduction Malraux est exclue du plafond global de 10 000 € par an. Elle se cumule donc avec vos autres avantages fiscaux.
Que se passe-t-il si la réduction dépasse mon impôt ?
La part qui dépasse votre impôt de l’année se reporte sur l’impôt des trois années suivantes. Au-delà, elle est perdue : c’est pourquoi on adapte le montant des travaux et le rythme des paiements à votre impôt.
Peut-on louer à un enfant ou à un parent ?
Non. Le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni l’un de vos ascendants ou descendants. En revanche, il n’y a aucun plafond de loyer ni de ressources.
Peut-on louer meublé ?
Non, pas pendant les neuf ans : la location doit être nue, en résidence principale du locataire. Ensuite, le passage en meublé est possible.
Quel taux s’applique à Tours ?
Le Vieux-Tours est un secteur sauvegardé couvert par un plan de sauvegarde : les opérations qui s’y trouvent ouvrent en principe droit au taux de 30 %. Nous vérifions le taux de chaque opération avant de vous la proposer.
Faut-il un apport ?
Pas forcément. Le foncier et les travaux peuvent être financés à crédit, avec des déblocages au rythme des appels de fonds. Nous chiffrons avec vous le plan de financement et l’effort d’épargne ; le prêt lui-même relève de votre banque.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?
Oui, de vos revenus fonciers, comme pour toute location nue. Ils réduisent l’impôt sur les loyers du logement et de vos autres biens loués nu.
Que se passe-t-il si je vends avant neuf ans ?
L’administration reprend la réduction d’impôt obtenue, sauf cas particuliers comme l’invalidité, le licenciement ou le décès. Le Malraux se pense sur le long terme.
Combien coûte votre accompagnement ?
Le premier rendez-vous est offert. Notre rémunération est expliquée sur la page rémunération.
- Investir à Tours
- Déficit foncier : notre guide
- Jeanbrun : notre guide
- Location meublée à Tours
- Défiscaliser à Tours après le Pinel
- Guide de la loi Malraux
- Nos bureaux à Nantes
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. L’exemple chiffré est illustratif ; les règles fiscales citées peuvent évoluer avec les lois de finances.
